近日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)公布了《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《指導(dǎo)規(guī)則》），對我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，是對住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》的細(xì)化和補充，是惠州市成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的指導(dǎo)性文件。為方便公眾更加客觀、全面和深入的了解《指導(dǎo)規(guī)則》，現(xiàn)將《指導(dǎo)規(guī)則》有關(guān)情況介紹如下：

　　一、制定背景

　　近年，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們觀念的轉(zhuǎn)變，以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，城市住宅小區(qū)內(nèi)部的社會治理和物業(yè)管理工作逐漸呈現(xiàn)出一些新的問題和矛盾，為妥善解決住宅小區(qū)內(nèi)部矛盾和問題，積極引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主共同參與小區(qū)內(nèi)部公共事務(wù)的管理和決策，亟需制定符合我市實際的指導(dǎo)規(guī)則。

　　2019年原《惠州市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》過期失效后，我市執(zhí)行住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，對成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)。在3年多的實踐中，發(fā)現(xiàn)一些較為突出的問題，使得業(yè)主大會、業(yè)主委員會和整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)不同程度受到詬??；也使得業(yè)主大會成立更難、公信力更低，增加社會不穩(wěn)定因素。

　　根據(jù)中共惠州市委全面深化改革委員會統(tǒng)一部署，為規(guī)范物業(yè)管理活動，提高我市住宅小區(qū)（社區(qū)）治理水平，減少物業(yè)管理矛盾糾紛，經(jīng)過充分調(diào)研和論證，通過制定《指導(dǎo)規(guī)則》，完善和規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、運作和監(jiān)管的有關(guān)事項，提高業(yè)主大會和業(yè)主委員會的公信力，并通過業(yè)主大會實現(xiàn)對物業(yè)管理活動的有效監(jiān)督。

　　二、制度措施依據(jù)

　　《指導(dǎo)規(guī)則》以住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》為藍(lán)本，按照《中華人民共和國民法典》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《廣東省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，通過調(diào)整、優(yōu)化、細(xì)化和創(chuàng)新部分內(nèi)容，解決我市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立過程中存在的突出問題，及存在的主要爭議。

　　三、制度實施對象

　　《指導(dǎo)規(guī)則》的實施對象主要是街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府有關(guān)工作人員以及廣大住宅小區(qū)業(yè)主，主要事項是業(yè)主大會成立、換屆，選舉業(yè)主委員會以及對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督指導(dǎo)。

　　四、制度設(shè)計影響

　　（一）《指導(dǎo)規(guī)則》明確了以物業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文件登記的業(yè)主為行使業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的法定主體，解決了業(yè)主主體的有關(guān)爭議。

　　（二）《指導(dǎo)規(guī)則》明確了召開業(yè)主大會臨時會議的條件，以及業(yè)主委員會組織召開臨時會議的時限。逾期后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)依法介入，責(zé)令業(yè)主委員會限期召開或指導(dǎo)居民委員會組織召開，解決業(yè)主委員會不作為的實際困難。

　　（三）《指導(dǎo)規(guī)則》明確了業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法，既落實《中共中央組織部 中共中央政法委員會 民政部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)〈關(guān)于深化城市基層黨建引領(lǐng)基層治理的若干措施（試行）〉的通知》（中組發(fā)〔2022〕2號）和《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等10部委〈關(guān)于加強和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知〉》（建房規(guī)〔2020〕10號）中有關(guān)加強黨建引領(lǐng)的要求，又保障業(yè)主應(yīng)有的權(quán)益。

　　（四）《指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的換屆有關(guān)工作及組織方式，確保換屆工作及時、換屆交接工作有序。提出對業(yè)主委員會關(guān)于管理和使用共有資金的責(zé)任審定。明確了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對業(yè)主大會、業(yè)主委員會事前、事中監(jiān)管的具體事項和責(zé)任。

　　（五）《指導(dǎo)規(guī)則》鼓勵采用電子投票表決業(yè)主大會會議的表決事項，同時對紙質(zhì)書面征求意見等表決方式進(jìn)行規(guī)范，解決了業(yè)主大會召開難、決策難的實際困難，為業(yè)主共同管理和決策提供便利。

　　（六）《指導(dǎo)規(guī)則》鼓勵進(jìn)行業(yè)主委員會經(jīng)濟責(zé)任審計，從制度上對審計工作進(jìn)行了探索性的明確和規(guī)范。明確了業(yè)主對業(yè)主委員會經(jīng)濟監(jiān)督的途徑，保障廣大業(yè)主的權(quán)益。

　　（七）《指導(dǎo)規(guī)則》明確了首屆業(yè)主大會籌備組的籌備工作?；I備組擬定了業(yè)主管理規(guī)約草案和業(yè)主議事規(guī)則草案后，應(yīng)先組織表決管理規(guī)約和業(yè)主議事規(guī)則，并據(jù)表決通過的管理規(guī)約和業(yè)主議事規(guī)則進(jìn)行業(yè)主委員會候選人的核定、選舉。保障業(yè)主管理規(guī)約和業(yè)主議事規(guī)則的有效性，并通過管理規(guī)約和議事規(guī)則約束業(yè)主的行為和權(quán)力。