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HBGS-2023-3

關(guān)于印發(fā)《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會(huì)

和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》的通知

惠市住建〔2023〕13號(hào)

各縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　《惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》業(yè)經(jīng)市司法局審查通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局    

2023年1月29日           

惠州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局業(yè)主大會(huì)

和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則

　　第一條 為規(guī)范本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)則。

　　第二條 本規(guī)則所稱的業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

　　尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情形之一且已合法占有該房屋的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：

　　（一）因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得房屋所有權(quán)的人；

　　（二）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

　　（三）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人；

　　（四）基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人；

　　（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第三條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)本市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日?；顒?dòng)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　第四條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主依法向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在收到申請(qǐng)后60日內(nèi)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，并派出代表擔(dān)任籌備組組長。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表7至15人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60%。

　　第五條 籌備組可根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、黨員比例、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單?；I備組確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人名單后，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書面通知全體業(yè)主。

　　第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，擬定業(yè)主管理規(guī)約草案和業(yè)主議事規(guī)則草案，并在提交業(yè)主大會(huì)表決前進(jìn)行詳細(xì)說明。

　　（一）確認(rèn)業(yè)主名單、投票業(yè)主人數(shù)權(quán)數(shù)和投票專有面積權(quán)數(shù)；

　　（二）管理規(guī)約中應(yīng)依法依規(guī)明確住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用；共用部分經(jīng)營與收益的分配管理；共同管理權(quán)的行使等；

　　（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中應(yīng)明確業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開形式、頻次、議事方式、表決程序、業(yè)主代表產(chǎn)生方式、投票權(quán)數(shù)（業(yè)主人數(shù)和專有面積）、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)、業(yè)主委員人數(shù)、任期、資格、業(yè)主委員會(huì)換屆程序、補(bǔ)（增）選辦法，業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)和印章管理等。

　　第七條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第八條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算?？?cè)藬?shù)按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。其中，一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

　　業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。

　　第九條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行下列職責(zé)，并接受業(yè)主的監(jiān)督：  

　　業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；

　　（五）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；

　　（六）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；

　　（七）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

　　（八）法律、法規(guī)或業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。   

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。   

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議；

　　（二）任期內(nèi)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)在候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后未達(dá)到本物業(yè)管理區(qū)域議事規(guī)則規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)半數(shù)；

　　（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理；

　　（四）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

　　業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開；逾期仍未召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助要求，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)務(wù)、文件資料、印章等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，不得繼續(xù)履行職責(zé)。

　　第十二條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開15日前，將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題、議程、表決規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)委員候選人等事項(xiàng)向全體業(yè)主公告，公告期不少于15日。因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，可以于會(huì)議召開前通知全體業(yè)主并告知臨時(shí)召開的事由。

　　業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知物業(yè)所在地的居民委員會(huì)。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決事項(xiàng)鼓勵(lì)采用電子投票。

　　采用紙質(zhì)書面征求意見的，意見征求人需審查核實(shí)業(yè)主身份證明、物業(yè)權(quán)屬證明以及投票權(quán)數(shù)等資料原件，并要求業(yè)主本人簽名。

　　集體討論應(yīng)滿足有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的參與率和通過率，可以按樓棟分組組織。

　　業(yè)主可以自行投票，也可委托他人投票，授權(quán)委托書需明確委托事項(xiàng)、委托權(quán)限、委托期限和委托權(quán)數(shù)。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議有多項(xiàng)議題的，應(yīng)就各議題設(shè)置投票表決。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

　　（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定；

　　（三）物業(yè)服務(wù)合同；

　　（四）專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況；

　　（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

　　（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況；

　　（七）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況；

　　（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)開設(shè)業(yè)主共有資金管理賬戶，用于管理第（五）（六）（七）項(xiàng)有關(guān)資金。賬戶設(shè)立或變更后15日內(nèi)，應(yīng)在公共區(qū)域公示該賬戶。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按季度公示業(yè)主共有資金收支結(jié)余和收支項(xiàng)目明細(xì)情況。

　　業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有會(huì)議資料，并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

　　第十五條 鼓勵(lì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合審計(jì)工作，并提供審計(jì)所需資料，不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供審計(jì)有關(guān)文件、資料。

　　業(yè)主對(duì)業(yè)主共有資金收支情況有異議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行說明。說明不清的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會(huì)進(jìn)行審計(jì)。提議經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，由業(yè)主大會(huì)委托具有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立的備案登記資料，并提供相應(yīng)完善的印章管理制度。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期。

　　第十七條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員資格自行終止，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告：   

　　（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓，滅失等原因不再是業(yè)主的；

　　（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　（三）任職期間被依法追究刑事責(zé)任的；

　　（四）本人以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　　（五）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：

　　（一）不履行委員職責(zé)的；

　　（二）利用委員資格謀取私利的；

　　（三）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（四）侵害他人合法權(quán)益的；

　　（五）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定定期召開，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)前，應(yīng)公開征求業(yè)主意見，并報(bào)告社區(qū)黨組織和居（村）民委員會(huì)。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居（村）民委員會(huì)依法履行社會(huì)治理職責(zé)和自治管理職責(zé)，支持居（村）民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：

　　（一）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄；

　　（二）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決議、決定；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)選舉及備案資料；

　　（四）業(yè)主及業(yè)主代表名冊(cè)；

　　（五）物業(yè)服務(wù)合同及其他專項(xiàng)服務(wù)合同；

　　（六）業(yè)主和物業(yè)使用人的書面意見、建議書；

　　（七）業(yè)主共有資金收支情況，會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等財(cái)務(wù)資料；

　　（八）共有物業(yè)及其使用、管理相關(guān)檔案；

　　（九）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、印章管理制度、停車場(chǎng)管理制度、共有資金財(cái)務(wù)管理制度等有關(guān)文件；

　　（十）其他相關(guān)資料。

　　第二十一條 業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義從事活動(dòng)。業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，根據(jù)工作需要由縣（區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、公安派出所、居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理活動(dòng)中遇到的問題。

　　會(huì)議召集人應(yīng)整理并保管聯(lián)席會(huì)議的記錄及有關(guān)資料。

　　第二十三條 本規(guī)則未規(guī)定的事宜，按《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條 本規(guī)則自2023年4月1日起施行，有效期5年。