2021年上半年惠州市純住宅成交面積段分布

2021年上半年房企排行榜（以備案總價(jià)為基準(zhǔn)） 數(shù)據(jù)來(lái)源：惠州市公共資源交易中心、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)

2021年上半年惠州住宅成交分化明顯。 東江圖片社供圖

　　近日，2021年樓市“期中成績(jī)單”出爐。據(jù)世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，雖然年中受到疫情反復(fù)等因素影響，但2021年上半年惠州樓市仍平穩(wěn)運(yùn)行，截至6月，商品房成交面積累積達(dá)721萬(wàn)㎡，回歸到疫情前水平，與2019年上半年去化量持平?？蛻糍?gòu)買力釋放，尤其是3-4月，樓市迎來(lái)一波熱度，說(shuō)明市場(chǎng)需求仍較為旺盛。在眾多樓盤(pán)的勠力同心下，或以高品質(zhì)、或以強(qiáng)品牌，或以讓人耳目一新的營(yíng)銷舉措，沖破了政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境以及疫情防控的重重關(guān)口，贏得了市場(chǎng)的充分認(rèn)可，最終交出情理之中而又在意料之外的亮眼答卷。

　　半年已過(guò)，站在下半年再出發(fā)的新起點(diǎn)，而對(duì)未知而又更加嚴(yán)峻的下半場(chǎng)，惠州報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)以一方權(quán)威媒體之重任，以最貼近市場(chǎng)的專題報(bào)道，還原市場(chǎng)真實(shí)狀況，以期在數(shù)據(jù)分析、觀點(diǎn)研究和經(jīng)驗(yàn)分享中，為市場(chǎng)走勢(shì)厘清脈絡(luò)，以供買賣雙方參考。

　　各區(qū)縣商品房成交分化明顯

　　數(shù)據(jù)顯示，2021上半年惠州各區(qū)縣商品房成交呈現(xiàn)“冰火兩重天”。2021年上半年（1-6月），惠城區(qū)成交面積及金額為惠州全市首位，成交面積達(dá)205萬(wàn)㎡，成交金額約287億元，其次為惠陽(yáng)區(qū)、仲愷區(qū)、大亞灣及博羅縣，成交金額均大于100億元，成交面積均超過(guò)100萬(wàn)㎡。而惠東及龍門則表現(xiàn)相對(duì)冷清，成交面積分別為45萬(wàn)平方米和16萬(wàn)平方米。

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心分析認(rèn)為，2021年上半年，惠城區(qū)作為惠州市房地產(chǎn)核心區(qū)域的優(yōu)勢(shì)依舊明顯，供應(yīng)及成交面積、成交總金額為惠州全市首位的同時(shí)，市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，而躍居第二的仲愷區(qū)域亦呈現(xiàn)供不應(yīng)求的良好狀態(tài)；大亞灣、惠陽(yáng)區(qū)市場(chǎng)熱度有所下降，為二個(gè)供大于求的區(qū)域。

　　自住為主90-100平方米戶型最熱

　　住宅成交方面，近年來(lái)惠州市住宅成交呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，截至6月，2021年住宅成交面積共計(jì)648萬(wàn)㎡，同比2020年上半年上漲14.58%，總成交金額約837億元，同比上升23.47%。住宅均價(jià)約12903元/㎡，同比增加7.76%。

　　據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市純住宅成交主力面積段主要集中在90-100㎡，且占比逐年上升，至2021年上半年占比全市成交量的28%，呈現(xiàn)“一枝獨(dú)秀”的態(tài)勢(shì)；其次是80-90㎡、100-110㎡及110-120㎡分庭抗禮，此漲彼伏。從2021年上半年惠州市純住宅成交面積段分布來(lái)看，客戶更偏向于的90-100㎡2-3房及110-120㎡的3房，主要原因除了區(qū)域成交結(jié)構(gòu)的變化，更有改善需求的不斷釋放，購(gòu)房者對(duì)靈活整合房型的多種需求明顯增加。

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心分析表示，信貸政策收緊，房貸利率走高等調(diào)控政策成效顯現(xiàn)，購(gòu)房投資需求明顯下滑，市場(chǎng)逐漸回歸剛性需求群體。從購(gòu)房者需求來(lái)看，2021年上半年置業(yè)目的以自住為主，占比由2020年的65%上升至2021年上半年的72%，樓市更加彰顯居住屬性。首次置業(yè)客戶占比達(dá)64%，較2020年上漲12個(gè)百分點(diǎn)。值得關(guān)注的是，惠州本地客戶占比逐年呈上漲趨勢(shì)，占比由2019年的45.4%上升至2021年上半年的54.7%。

　　市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升

　　年中，又到了開(kāi)發(fā)商交出“成績(jī)單”的時(shí)候，近年來(lái)，隨著人們對(duì)品牌的認(rèn)可度越來(lái)越高，樓市市場(chǎng)集中度也進(jìn)一步體現(xiàn)。

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年成交金額（以備案總價(jià)為準(zhǔn)）排行榜上，TOP10房企成交總金額占全市上半年商品房成交金額近50%。在TOP10房企中，包括碧桂園集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、龍光集團(tuán)、新力地產(chǎn)等在內(nèi)，千億房企占了6席。

　　品牌開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目也取得了不俗的成績(jī)。據(jù)世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)，上半年銷量排名前十的項(xiàng)目分別為惠州星河丹堤、中洲天御花園、碧桂園十里銀灘、隆生仲愷花園、隆生西江花園、保利陽(yáng)光城、萬(wàn)科中交金楓花園、新力城、萬(wàn)科萬(wàn)悅花園、卓越東部蔚藍(lán)海岸花園，上述項(xiàng)目銷售金額均超過(guò)10億元大關(guān)。

　　■相關(guān)鏈接

　　商住用地量跌價(jià)升仲愷表現(xiàn)亮眼

　　世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年（1-6月）惠州市經(jīng)營(yíng)性土地（全類型）新增供應(yīng)量共計(jì)784萬(wàn)㎡，同比上升29.02%。成交量共計(jì)665萬(wàn)㎡，同比上升54.76%，總成交金額182.47億元，同比2021年上半年下降14.49%；各類型土地成交中，商住用地平均地面價(jià)最高，約11606元/㎡，同比上升27.82%。

　　各區(qū)縣中，仲愷區(qū)供求均居于全市各區(qū)縣首位，供求分別約240萬(wàn)㎡和198萬(wàn)㎡，其中工業(yè)用地成交占比約61%。其次大亞灣及博羅縣呈供求平衡格局，以工業(yè)用地成交為主；惠陽(yáng)區(qū)成交土地以綜合用地為主，占各類型成交土地比例約64%。

　　新增供應(yīng)蓄勢(shì)待發(fā) 下半年或有入市時(shí)機(jī)

　　半年已過(guò)，“下半年樓市走向如何”成了大眾最關(guān)注的話題。縱觀下半年的樓市，可以說(shuō)是利弊并存，一方面受益于越來(lái)越緊密的深惠合作帶來(lái)的城市紅利，另一方面又受制于依然趨緊的信貸環(huán)境。隨著銀行放貸政策趨緊及國(guó)家調(diào)控政策的頻繁出臺(tái)，預(yù)計(jì)2021年將成為惠州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，未來(lái)市場(chǎng)將繼續(xù)向更為健康的狀態(tài)發(fā)展。

　　31個(gè)全新盤(pán)即將亮相

　　經(jīng)過(guò)了疫情考驗(yàn)的惠州樓市，在2021年上半年快速恢復(fù)了元?dú)?。?jù)世聯(lián)行惠州（粵東）地區(qū)大數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年惠州商品房預(yù)售面積為723.65萬(wàn)㎡，回歸到疫情前水平，與2019年供應(yīng)量持平；預(yù)計(jì)下半年廣東省內(nèi)疫情完全結(jié)束后，供應(yīng)量將有明顯增加，市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)量持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

　　展望

　　新增供應(yīng)上半年表現(xiàn)不俗，下半年也毫不遜色。據(jù)中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年下半年惠州預(yù)計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)81594套，新增供應(yīng)面積約841.97萬(wàn)㎡（注：本次惠東及龍門未大面積覆蓋，因此實(shí)際新增供應(yīng)仍有上浮空間）。下半年全市預(yù)計(jì)將有161個(gè)樓盤(pán)推新，其中全新盤(pán)達(dá)31個(gè)，預(yù)計(jì)供貨153萬(wàn)㎡，占總潛在供應(yīng)量的18%。

　　值得關(guān)注的是，今年不少房企似乎都不約而同選擇在7-8月推貨，使往年是供應(yīng)淡季的7、8月或迎來(lái)房企推貨小高峰。

　　區(qū)域分布上，大亞灣、惠城、惠陽(yáng)三區(qū)是下半年供貨主力，其中以大亞灣區(qū)供貨最多，下半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積225.46萬(wàn)㎡，集中出貨量大?；莩菂^(qū)緊隨其后，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)181.21萬(wàn)㎡，其中備受市場(chǎng)關(guān)注的金山新城片區(qū)在下半年也會(huì)有不少新盤(pán)陸續(xù)推出新品?；蓐?yáng)區(qū)下半年也將有不俗的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)供貨150.96萬(wàn)㎡。值得一提的還有仲愷區(qū)，去年仲愷土拍市場(chǎng)迎來(lái)高光，仲愷大道沿線共22個(gè)城市更新單元被包括星河、碧桂園、佳兆業(yè)、新力、昊翔源等11個(gè)品牌房企分別競(jìng)得，成交面積超200萬(wàn)㎡。隨著這些城市更新項(xiàng)目的陸續(xù)入市，仲愷區(qū)域供貨也將開(kāi)閘放量。

　　產(chǎn)品分布上，惠州市場(chǎng)目前仍以剛需為主，改善型產(chǎn)品為輔。供應(yīng)上高層產(chǎn)品為主導(dǎo)，別墅及公寓產(chǎn)品為補(bǔ)充。據(jù)中原數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年下半年預(yù)計(jì)新增高層產(chǎn)品77186萬(wàn)套，供應(yīng)面積807萬(wàn)㎡，占全市新增供應(yīng)面積96%；公寓產(chǎn)品預(yù)計(jì)新增供應(yīng)3585套，供應(yīng)面積為19萬(wàn)㎡；別墅產(chǎn)品預(yù)計(jì)新增供應(yīng)823套，面積為16萬(wàn)㎡。

　　競(jìng)爭(zhēng)加劇或是入市時(shí)機(jī)

　　惠州中原戰(zhàn)略研究中心分析表示，央行加強(qiáng)流動(dòng)性維護(hù)，營(yíng)造流動(dòng)性合理充裕環(huán)境的同時(shí)，會(huì)持續(xù)筑牢房地產(chǎn)行業(yè)資金的“大壩”，防止資金無(wú)序流入樓市，由此可見(jiàn)，下半年無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是對(duì)于購(gòu)房客戶，資金趨緊都是大趨勢(shì)。另一方面所謂房地產(chǎn)“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融/政策”，持續(xù)流入的人口給城市群帶來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)力，也為房地產(chǎn)行業(yè)提供有力支撐?；浉郯拇鬄硡^(qū)憑借優(yōu)秀經(jīng)濟(jì)基本面、頂級(jí)城市群規(guī)劃、迅速靈活的政府應(yīng)對(duì)、宜人的自然氣候等條件，正在形成對(duì)人口、尤其是年輕人口的巨大吸引力，而身處高能級(jí)城市群的惠州也將享受這一份紅利。

　　分析人士指出，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控依然趨緊，隨著新增供應(yīng)大規(guī)模釋放，市場(chǎng)成交端乏力，市場(chǎng)庫(kù)存壓力將會(huì)逐漸攀升。隨著下半年新增供應(yīng)的大量釋放，房企在“三條紅線”等政策壓力后，不排除重點(diǎn)房企選擇“以量換價(jià)”，加大折扣優(yōu)惠力度提高客戶到訪積極性。如何把握好產(chǎn)品質(zhì)量及推貨節(jié)奏，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，對(duì)各大房企也是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。對(duì)置業(yè)者而言，下半年樓市競(jìng)爭(zhēng)加劇的概率走高，對(duì)于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)也未嘗不是入市機(jī)會(huì)。

　　記者王敏

　　聲音

　　萬(wàn)科：核心地段優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍受追捧

　　萬(wàn)科中交金域華府項(xiàng)目負(fù)責(zé)人屈志勇表示，今年上半年1-4月，惠城市場(chǎng)延續(xù)了去年的熱度，而4月后在調(diào)控趨嚴(yán)，信貸收緊，房貸利率上漲等背景下，市場(chǎng)逐漸趨于平淡，但還是有非常明顯的成交分化現(xiàn)象，如金山新城一騎絕塵，上半年惠城銷售TOP10有70%的項(xiàng)目都在金山新城，大家對(duì)于核心地段的品牌優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需求依然強(qiáng)烈。在這樣的背景下，萬(wàn)科中交金楓花園項(xiàng)目成為了上半年金山新城片區(qū)網(wǎng)簽第一的項(xiàng)目。究其原因，是在目前的金山新城片區(qū)中，該項(xiàng)目品牌、配套、產(chǎn)品都是有優(yōu)勢(shì)的。

　　首先品牌方面，有萬(wàn)科和中交雙世界500強(qiáng)的品牌加持。萬(wàn)科在產(chǎn)品打造和物業(yè)服務(wù)方面一直都是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，兼具口碑、產(chǎn)品力與國(guó)際視野。而中交城投一直堅(jiān)持以“城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)”為發(fā)展主線，在基建、建筑工藝上頗有建樹(shù)，也是品質(zhì)的代名詞。

　　配套方面，家門口就有9年一貫制的惠州中學(xué)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，項(xiàng)目還自帶一所公立幼兒園，下樓就是馬安河濱水公園，規(guī)劃中的湖山大橋建成后，過(guò)橋即達(dá)金山湖中心和山姆會(huì)員店，項(xiàng)目更是自帶約1萬(wàn)㎡商業(yè)街，華潤(rùn)萬(wàn)家麥當(dāng)勞已經(jīng)簽約，步行1公里范圍內(nèi)基本能滿足80%的生活需求。

　　產(chǎn)品方面，是片區(qū)唯一精裝修交付項(xiàng)目，用精細(xì)化、強(qiáng)收納、強(qiáng)功能重新定義標(biāo)桿產(chǎn)品精裝修，僅廚房就有10多項(xiàng)裝修細(xì)節(jié)，采用科勒，摩恩，方太等一線品牌，買房后不用擔(dān)心裝修問(wèn)題。綜合而言，項(xiàng)目是比較有競(jìng)爭(zhēng)力的。

　　屈志勇表示，今年下半年項(xiàng)目會(huì)推出三期95-140㎡三至四房新品。雖然下半年在房住不炒的主基調(diào)下樓市不會(huì)非?；馃?，但市場(chǎng)會(huì)持續(xù)成交分化的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的銷售量依然可期。

　　保利：深惠融合趨勢(shì)之下整體向好

　　保利房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2021年上半年惠州樓市整體以“平穩(wěn)”為主，全市供求比1.08，處于供需平衡區(qū)間。從區(qū)域上看，2021上半年惠州各區(qū)縣成交呈現(xiàn)“冰火兩重天”，其中惠城區(qū)、仲愷區(qū)表現(xiàn)突出。

　　他介紹，保利旗下項(xiàng)目在上半年表現(xiàn)十分突出。保利天匯項(xiàng)目商辦產(chǎn)品于4月中入市，僅用2個(gè)月時(shí)間就占據(jù)惠城區(qū)商辦產(chǎn)品成交頭把交椅，以成交177套，成交面積6368㎡，成交總價(jià)1.16億的成績(jī)成為惠城區(qū)商辦產(chǎn)品三料冠軍。保利錦城項(xiàng)目憑借高品質(zhì)低密度墅質(zhì)社區(qū)產(chǎn)品，在2021年上半年以5.8億銷售額、5.28萬(wàn)㎡銷售面積摘得仲愷潼湖片區(qū)桂冠，目前項(xiàng)目在售90-107㎡全南向園景三房，10萬(wàn)方市政公園環(huán)繞。保利云山堂悅項(xiàng)目，打造羅浮山下舒居生活，在市場(chǎng)信貸政策收緊，疫情反撲的外部因素影響下，項(xiàng)目通過(guò)扎實(shí)拓展，品牌活動(dòng)強(qiáng)勢(shì)發(fā)聲及外部資源導(dǎo)入等方法，上半年成交276套，成交面積29090㎡，成交總價(jià)2.94億，成為羅浮山片區(qū)商品房三料冠軍，目前項(xiàng)目在售100-142㎡臻裝3/4房。

　　展望下半年的市場(chǎng)，他表示，深惠融合趨勢(shì)之下，惠州將迎來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展，整體發(fā)展向好；購(gòu)房者置業(yè)過(guò)程愈發(fā)理性，投資客持續(xù)擠出；下半年住房個(gè)貸利率或?qū)⒊掷m(xù)上調(diào)，限制投資客群，剛需客群同步受到影響；2021年下半年惠州潛在新增供應(yīng)套數(shù)為81594套，新增供應(yīng)面積約為841.97萬(wàn)㎡，較前兩年同期實(shí)際供應(yīng)有所回落。新增供應(yīng)大規(guī)模釋放，市場(chǎng)成交端乏力，市場(chǎng)庫(kù)存壓力將會(huì)逐漸攀升。

　　記者李春鳳