從區(qū)域到產(chǎn)品分化態(tài)勢不斷放大，給房產(chǎn)營銷帶來不少壓力。 記者周楠 攝

　　因為3、4、5月對房企上半年業(yè)績完成與否有重要影響，因此在各種營銷手段的推動下，樓市慣常有“金三銀四紅五月”的說法。相對其他月份而言，這幾個月的成交總要更亮眼。然而今年的“金三銀四紅五月”，卻在外有信貸政策環(huán)環(huán)收緊、內(nèi)有供應(yīng)增量入市的內(nèi)外考驗中，成色黯然。

　　特別是進入4月份以來，當(dāng)周邊城市限購兌現(xiàn)了一波利好，以分化、震蕩為主旋律的惠州樓市，雖有個別熱火板塊的帶動，出現(xiàn)了局部的、短暫的高光時刻，但整體成交相較往年卻有較大落差。即便有“五一消費黃金周”加持的五月份，也在小長假之后迅速轉(zhuǎn)熱為冷，近兩周新房成交數(shù)據(jù)持續(xù)走低。

　　面對如此走勢，很多人不禁對即將到來的6月份充滿好奇，畢竟6月可是房企沖刺年中業(yè)績目標的最后節(jié)點。世聯(lián)行粵東公司數(shù)據(jù)中心認為，6月供應(yīng)量相較5月份或?qū)⒊掷m(xù)上揚，但在“限價”和房貸收緊的背景下，房企沖刺目標仍有較大壓力。

　　數(shù)據(jù)

　　銀四不銀 紅五難紅

　　據(jù)悉，經(jīng)歷了“金三”的短暫小陽春行情后，讓人寄予厚望的“銀四”并未給市場太多驚喜。尤其在二級市場，有別于土地市場群龍爭地的火熱態(tài)勢，新房市場在供應(yīng)扎堆的情況下，成交差強人意。

　　據(jù)世聯(lián)行粵東公司提供的數(shù)據(jù)顯示，4月份，我市新增131個預(yù)售許可證，商品房批售23439套，批售面積233.99萬平方米，為近兩年單月新增最高。然而全市商品房實際簽約套數(shù)僅為13212套，成交面積為127.58萬平方米。這一數(shù)據(jù)，不僅低于近12個月的月均銷售成績，環(huán)比三月也略有下降。

　　進入5月份以來，傳統(tǒng)的“五一消費黃金周”讓市場充滿期待。在各樓盤的暖場活動、優(yōu)惠促銷等竭力演繹下，整體呈現(xiàn)供銷兩旺的局面。同樣來自于世聯(lián)行粵東公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“五一”前夕，我市新增56個商品房預(yù)售證，獲批售商品房面積共90.4萬平方米，合9398套。4天小長假，全市網(wǎng)簽1248套，網(wǎng)簽面積10.7萬平方米。其中，仲愷商品房成交最搶眼，以426套的成績位居首位。

　　然而，就在很多人以為“五一”的良好開局，會延續(xù)“紅五月”的火紅行情之時，5月10日以來的惠州市場，卻掉頭急轉(zhuǎn)，急速降溫，推貨量、客戶上門量，以及成家量，都出現(xiàn)一定下跌。

　　據(jù)世聯(lián)行粵東公司監(jiān)測，5月10日以來，開盤推新項目相較“五一”期間大幅減少，推貨節(jié)奏有所放緩。與之同頻，客戶到訪量、成交量均下降。

　　“數(shù)據(jù)來看，近一周的商品房網(wǎng)簽3507套，環(huán)比上升25.2%，同比上升6.99%。但這主要是“五一”期間認購成交的網(wǎng)簽滯后性所致，實際來看，除惠城、仲愷成交恢復(fù)節(jié)前狀態(tài)外，惠東、龍門等縣區(qū)客戶到訪量、成交量均下降?！笔缆?lián)行粵東公司數(shù)據(jù)中心相關(guān)負責(zé)人解釋，“這主要受銀行利率持續(xù)上調(diào)，客戶購房成本上升，加之客戶信貸審核資質(zhì)較節(jié)前嚴格所致?！?/p>

　　市場

　　分化持續(xù) 喜憂參半

　　數(shù)據(jù)是對市場最直觀的反映。透過“銀四不銀，紅五不紅”的數(shù)據(jù)研讀4月以來的惠州樓市，一個橫盤震蕩、分化加劇的市場原貌如實呈現(xiàn)在所有人面前。

　　4月份以來，記者走訪多個縣區(qū)樓盤，不同區(qū)域之間，得到的實際體驗以及現(xiàn)場反饋天差地別。如在目前大熱的惠城金山新城片區(qū)，在售和新推的樓盤，都擺出頗高的姿態(tài)：不僅存在找關(guān)系訂房的情況，更不乏“全款優(yōu)先，按揭靠邊”的現(xiàn)象。其火熱程度，讓很多購房者一邊找機會搶房，一邊不由感嘆：“怎么買房跟買白菜一樣？”

　　同樣銷售不錯的還有仲愷片區(qū)。近期記者到隆生仲愷花園、中鑫悅府等多個樓盤踩盤時發(fā)現(xiàn)，工作日內(nèi)也不乏客戶到訪。甚至有多個購房者還輾轉(zhuǎn)找到記者，詢問能否幫忙爭取折扣優(yōu)惠。

　　據(jù)悉，在城市更新計劃的有序推進下，原有的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以及看得見的環(huán)境提升，給市場注入了一定信心。尤其是贛深高鐵通車的利好，更讓市場提振不少。加上區(qū)域樓盤供應(yīng)集中，房企推貨熱情高漲，營銷氛圍濃郁。在傭金不菲、優(yōu)惠折扣也比較有吸引力的疊加推動下，同樣依賴渠道帶客成交，仲愷整體成交情況明顯優(yōu)于博羅、龍門等片區(qū)。

　　而在往年風(fēng)頭不減的惠東、大亞灣、惠陽等片區(qū)，情況卻截然相反。以惠東為例，記者從某濱海樓盤現(xiàn)場了解到，雖然隨著高溫天氣的到來，海邊旅游進入旺季，但游客扎堆，購房者稀少。

　　“往年來旅游的游客，特別是深圳游客，都會順便看看我們的產(chǎn)品，偶爾也會有成交。今年這種情況特別少?！痹摌潜P銷售顧問稱，往年比較有效的渠道帶客，今年似乎也作用不大，“最近這兩周，一批成交客戶都沒有?！?/p>

　　大亞灣、惠陽市場的冷清，則從一些現(xiàn)象中可以窺見。去年曾到惠陽看房的黃女士僅一周之內(nèi)接到過四個房產(chǎn)推介電話?！巴其N的都是惠灣區(qū)域的樓盤，無一例外都說是臨深項目，交通便利，價格優(yōu)惠。”黃女士不解，去年看房時，那邊的樓盤還很熱銷，價格也很高，今年怎么賣不動了？

　　觀點

　　成交為王 擇機入市

　　記得在去年底的一次采訪中，談及今年的市場走勢，惠州天策行總經(jīng)理李建峰曾分析，在分化態(tài)勢下，惠州樓市將呈現(xiàn)啞鈴狀走勢，出現(xiàn)高端產(chǎn)品、優(yōu)惠低價產(chǎn)品走俏，而中端產(chǎn)品難賣的情況。

　　如今時過近半載，樓市真實走勢，正印證了他的分析。記者采訪中了解到，在不斷分化的市場格局下，具體到產(chǎn)品成交也出現(xiàn)分化情況。如在金山新城，尤其是金山湖核心區(qū)，高端打造的產(chǎn)品，雖然價格不菲，卻始終收割購房者熱情。無論是湖心島上的中洲天御云悅府、景富雙湖灣，還是已有市場基礎(chǔ)的隆生西江花園、萬科金楓花園，抑或是近期推新的華潤·曦江潤府，140平方米以上的產(chǎn)品，動輒200多萬元的房款，卻格外受購房者青睞，每每出現(xiàn)排隊搶房、托關(guān)系買房的現(xiàn)象。

　　同樣走高端路線的江北鼎峰國匯山、保利達江灣南岸，以優(yōu)越的地段和景觀環(huán)境，也同樣虜獲高端群體的芳心，搶房成為必然節(jié)奏。

　　而在杠鈴另一頭，一些樓盤依托規(guī)劃升級、配套完善等利好，在價格優(yōu)勢、折扣攻勢之下，成交不錯。如在世聯(lián)行粵東公司提供的最近一周全市成交榜單中，博羅龍光玖悅城、華泓·星岸城、佳兆業(yè)東江熙園，以萬元以內(nèi)的均價，入榜全市前20榜單。

　　反觀那些價格12000元/平方米左右徘徊，又無明顯規(guī)劃利好，品牌和品質(zhì)也沒有明顯優(yōu)勢的樓盤，只能處于被動局面。即便借助渠道帶客，也很難順利轉(zhuǎn)化。

　　基于數(shù)據(jù)研究，世聯(lián)行粵東公司數(shù)據(jù)中心相關(guān)負責(zé)人認為，后市，惠州樓市的分化態(tài)勢還將持續(xù)，主城區(qū)、臨深及臨莞熱點板塊將保持較強上行動力，其他板塊緩慢跟隨回溫的概率較大，“預(yù)計6月份相比5月供應(yīng)量將有所上升，加上目前‘限價’和房貸收緊的環(huán)境，房企沖刺年中目標仍有較大壓力?！?/p>

　　一位業(yè)內(nèi)人士認為，從區(qū)域到產(chǎn)品都在不斷放大的分化態(tài)勢，給營銷帶來巨大壓力，在信貸政策管控下，市場傾向于成交為王，“為沖刺年中業(yè)績目標，預(yù)計上半年的最后一個月會有很多折扣優(yōu)惠出來，購房者可擇機入市。”

　　記者盧振俠