分四階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度；可在六個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用；適用范圍擴(kuò)大至全市；構(gòu)建統(tǒng)一監(jiān)管系統(tǒng)，對(duì)違法違規(guī)、歷史欠稅企業(yè)重點(diǎn)監(jiān)管……日前，記者從市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局獲悉，新修訂的《惠州市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”）正式出臺(tái)，對(duì)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施進(jìn)一步完善優(yōu)化，細(xì)化預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，保證?？顚Ｓ?，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

　　◆規(guī)范管理 加強(qiáng)資金監(jiān)管保證?？顚Ｓ?/strong>

　　2015年，我市制定發(fā)布預(yù)售資金監(jiān)管辦法，有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。此次新修訂的《辦法》將進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證資金專款專用。

　　對(duì)比原管理辦法，新修訂《辦法》適用范圍從市區(qū)中心區(qū)（含惠城區(qū)、仲愷高新區(qū)）擴(kuò)大到全市行政區(qū)域。市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為貫徹“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”的政策要求，亟需在全市推行商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理措施。

　　《辦法》明確，本市行政區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目在取得預(yù)售許可前需設(shè)立商品房預(yù)售資金專用賬戶，存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前只能用于項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和施工進(jìn)度款、法定稅費(fèi)以及監(jiān)理、設(shè)計(jì)、檢測(cè)等工程建設(shè)費(fèi)用。開發(fā)商留存監(jiān)管及可提取使用的額度，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展而定。

　　該負(fù)責(zé)人表示，《辦法》主要是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金的收存和使用進(jìn)行規(guī)范，逐步有效地化解商品房預(yù)售資金潛在風(fēng)險(xiǎn)，保障預(yù)售資金合理使用，防止建設(shè)資金挪作他用導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施資金不足、出現(xiàn)延期交房甚至爛尾現(xiàn)象，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

　　◆留存額度

　　分四階段設(shè)置預(yù)售資金留存額度

　　商品房預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定比例留存，其余部分可以根據(jù)規(guī)定向監(jiān)管部門申請(qǐng)使用。

　　對(duì)比原管理辦法，《辦法》分階段設(shè)置預(yù)售資金的留存額度，對(duì)預(yù)售資金分步解除進(jìn)行細(xì)化，分為預(yù)售、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案、不動(dòng)產(chǎn)首次登記四個(gè)階段，不同階段對(duì)應(yīng)不同的預(yù)留額度。

　　《辦法》明確，監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售后至規(guī)劃驗(yàn)收前，監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金按項(xiàng)目銷售總金額的10%留存；規(guī)劃驗(yàn)收后至竣工驗(yàn)收備案前，按銷售總金額的8%留存；竣工驗(yàn)收備案后至不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，按銷售總金額5%計(jì)算留存。直至項(xiàng)目辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)解除賬戶監(jiān)管。

　　值得一提的是，《辦法》還提出，監(jiān)管項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后至不動(dòng)產(chǎn)首次登記前，若監(jiān)管賬戶內(nèi)留存的預(yù)售資金超過(guò)規(guī)定的留存額度的，超出部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可申請(qǐng)支付預(yù)售前已支付的工程建設(shè)費(fèi)用、法定稅費(fèi)、監(jiān)管項(xiàng)目占地范圍分?jǐn)偟耐恋刭?gòu)置費(fèi)用以及營(yíng)銷費(fèi)用，其中營(yíng)銷費(fèi)用不得超過(guò)項(xiàng)目銷售總金額的3%。

　　同時(shí)，監(jiān)管項(xiàng)目未售房屋辦理在建工程抵押，抵押貸款未存入監(jiān)管賬戶的，抵押貸款額抵扣監(jiān)管部門同意使用的預(yù)售資金。

　　對(duì)此，市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于規(guī)劃驗(yàn)收至不動(dòng)產(chǎn)首次登記階段時(shí)間跨度較大，為了更合理優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，充分提高商品房預(yù)售資金的使用效率，在原基礎(chǔ)上進(jìn)一步細(xì)分，控制好每個(gè)節(jié)點(diǎn)，可緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

　　◆資金收存

　　意向金定金需轉(zhuǎn)入專用監(jiān)管賬戶

　　購(gòu)買商品房出現(xiàn)糾紛往往是信息不對(duì)等造成的。對(duì)此，《辦法》明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將監(jiān)管賬戶的名稱、賬號(hào)、對(duì)應(yīng)的銷售點(diǎn)終端機(jī)商戶編號(hào)等信息在銷售場(chǎng)所《房屋銷售信息公示欄》公示。

　　具體到收存上，購(gòu)房人應(yīng)按照《商品房買賣合同》約定的付款方式及期限，將商品房預(yù)售房款直接存入監(jiān)管賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得另設(shè)賬戶收存商品房預(yù)售資金。對(duì)于已收取的購(gòu)房意向金、定金等款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定，將其轉(zhuǎn)為商品房?jī)r(jià)款存入監(jiān)管賬戶。

　　過(guò)去，有些城市的開發(fā)商出現(xiàn)通過(guò)設(shè)立其他賬戶收取定金逃避監(jiān)管情況。對(duì)此，《辦法》進(jìn)行了明確。

　　◆申請(qǐng)使用

　　六個(gè)節(jié)點(diǎn)確定監(jiān)管項(xiàng)目用款額度

　　對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如何申請(qǐng)使用監(jiān)管資金是關(guān)注的重點(diǎn)。對(duì)比原管理辦法，《辦法》細(xì)化明確了用款節(jié)點(diǎn)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加清楚各階段可使用資金的情況。

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)方案和施工進(jìn)度向監(jiān)管部門申報(bào)后續(xù)工程量及所需的資金、用款計(jì)劃，以及所需的稅費(fèi)。

　　《辦法》明確，項(xiàng)目后續(xù)工程量及所需的資金包括預(yù)售時(shí)現(xiàn)狀至各項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收所需要完成的工程量、所需購(gòu)買的材料和設(shè)備等款項(xiàng)，以及因本項(xiàng)目而產(chǎn)生的其他工程建設(shè)費(fèi)用。

　　在用款計(jì)劃上，原辦法規(guī)定的“用款計(jì)劃由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)工程的具體實(shí)際確定”，修訂為“用款計(jì)劃則應(yīng)按照預(yù)售后首次申請(qǐng)用款、主體結(jié)構(gòu)封頂、安裝工程完成、規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案六個(gè)節(jié)點(diǎn)確定監(jiān)管項(xiàng)目用款額度”。

　　在申請(qǐng)材料上，為了進(jìn)一步加強(qiáng)管理，《辦法》在原有申請(qǐng)材料上新增加了施工合同、監(jiān)理合同、設(shè)備材料買賣合同等合同；工程造價(jià)預(yù)算書；經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工許可證上載明的施工單位及監(jiān)理單位三方確認(rèn)的施工進(jìn)度計(jì)劃等。

　　此外，首次申請(qǐng)使用監(jiān)管賬戶內(nèi)資金的，還需要提交施工單位、供貨商出具的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前支付工程款、設(shè)備材料款的稅務(wù)發(fā)票等材料。

　　從申請(qǐng)材料增減可以看出，在預(yù)售資金使用上，今后我市將更加嚴(yán)格。

　　◆強(qiáng)化監(jiān)管

　　建立三級(jí)預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶

　　在留存額度上分階段，就需要在監(jiān)管上更加強(qiáng)力。在此方面，《辦法》將企業(yè)行為和預(yù)售資金監(jiān)管力度掛鉤。

　　“對(duì)違法違規(guī)記錄較多、群眾投訴集中、存在歷史欠稅以及取得銷售（預(yù)售）許可證滿5年仍未完成土地增值稅清算的企業(yè)將加強(qiáng)其預(yù)售資金的收存與使用監(jiān)管?！笔凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，監(jiān)管部門將加強(qiáng)對(duì)監(jiān)管項(xiàng)目預(yù)售資金使用的管理，充分利用商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)資金實(shí)施實(shí)時(shí)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金使用異常的，會(huì)立即責(zé)令改正。

　　同樣，賬戶監(jiān)管今后也將加強(qiáng)。該負(fù)責(zé)人表示，隨著適用范圍擴(kuò)大到全市，我市將構(gòu)建全市統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，逐步推行監(jiān)管銀行按照“監(jiān)管賬戶－預(yù)售項(xiàng)目記賬賬戶－預(yù)售單元記賬賬戶”建立三級(jí)預(yù)售監(jiān)管資金核算賬戶。

　　該負(fù)責(zé)人表示，為了使賬戶管理更加規(guī)范，設(shè)立的監(jiān)管賬戶應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)售項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)，項(xiàng)目規(guī)模較大、分期開發(fā)的，每期可分別設(shè)立專用賬戶。原則上一個(gè)項(xiàng)目每期開設(shè)一個(gè)專用賬戶，最多不超過(guò)兩個(gè)。同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)商品房預(yù)售項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別設(shè)立監(jiān)管賬戶。

　　《辦法》規(guī)定，監(jiān)管銀行應(yīng)按約定建立監(jiān)管賬戶收存、支出臺(tái)賬，每日定時(shí)向預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)推送監(jiān)管賬戶的數(shù)據(jù)信息。

　　記者邱若蓉 特約通訊員趙麗霞