看好惠州樓市，剛需客擇機(jī)入市。 記者周楠 攝

　　對(duì)于近期的樓市而言，房住不炒是主旋律，信貸收緊是協(xié)奏曲。從房企融資渠道管控，到嚴(yán)禁消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市，再到房貸利率普遍上調(diào)、放貸速度放緩，每一項(xiàng)信貸管控舉措的祭出，都深切影響著樓市格局。

　　具體到惠州市場(chǎng)，一邊搭乘交通配套升級(jí)的東風(fēng)，在雙區(qū)驅(qū)動(dòng)、融灣入圈的大勢(shì)中喜迎蓬勃機(jī)遇，一邊同樣面臨信貸管控的壓力，房企缺錢(qián)、購(gòu)房者置業(yè)門(mén)檻提升。膠著復(fù)雜的狀態(tài)之下，今年樓市將面臨怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？特別對(duì)有置業(yè)打算的購(gòu)房者而言，信貸管控又會(huì)對(duì)買(mǎi)房帶來(lái)怎樣的影響？帶著疑問(wèn)，記者走訪了市場(chǎng)。

　　◆利率上浮 買(mǎi)房成本顯著增加

　　有人說(shuō)，跟油價(jià)破“7”一樣讓人無(wú)法接受的，還有房貸利率破“6”。

　　據(jù)貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年2月份，首套房貸利率上升的城市由此前的6個(gè)增加至了12個(gè)，二套房貸利率上升的城市由此前的6個(gè)上升至了15個(gè)。其中，鄭州、佛山、西安、廣州、惠州等城市房貸利率上浮明顯，首套房貸利率增加了10個(gè)基點(diǎn)以上，二套房貸利率增加了15個(gè)基點(diǎn)及以上。

　　另?yè)?jù)惠州中原地產(chǎn)近期提供的數(shù)據(jù)，目前惠州首套房貸利率普遍為5.6%~6.3%，二套房貸利率為6.0%~6.5%。同時(shí)，大部分銀行的放款時(shí)間為3個(gè)月左右，放款周期有所延長(zhǎng)。

　　記者從市場(chǎng)了解到的情況，佐證了這些數(shù)據(jù)的真實(shí)性。在記者走訪的多家銀行中，首套房貸利率為5.6%~6.3%不等，二套房最低利率為6.0%。其中，首套房貸利率低于6.0%的銀行中，均被要求搭售相應(yīng)的理財(cái)產(chǎn)品。

　　更讓人始料未及的是，房貸利率還出現(xiàn)了“一天一個(gè)價(jià)”的情況。同一家銀行，前兩天被告知可以“5.6%的利率，須購(gòu)買(mǎi)5千元錢(qián)理財(cái)產(chǎn)品”，過(guò)兩天就只能做到5.9%，且須搭售理財(cái)產(chǎn)品。

　　在房貸利率上浮的同時(shí)，放貸周期也充滿(mǎn)未知。雖然多家銀行均表示3~4個(gè)月可以放款，但由于貸款申請(qǐng)的審核條件從嚴(yán)，導(dǎo)致實(shí)際放款周期在半年以上。如市民余小姐年前11月份申請(qǐng)的按揭貸款，至今仍未放款。

　　房貸利率上浮，放貸周期變長(zhǎng)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)具體有什么影響呢？一位銀行工作人員給記者算了一筆賬，按100萬(wàn)元貸款、30年期、等額本息還款方式計(jì)算，房貸年利率每提高0.1%，月供約要增加62元，總利息支出要增加約2.24萬(wàn)元。

　　◆硬性降溫

　　買(mǎi)賣(mài)雙方更趨理性

　　近年來(lái)的惠州樓市，外有粵港澳大灣區(qū)和深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的雙區(qū)牽引，內(nèi)有交通配套升級(jí)助力，中有周?chē)鞘邢拶?gòu)加持，多方面綜合發(fā)力下，一路明媚前行，成交量屢破新高。特別是年后市場(chǎng)，在深莞限購(gòu)政策升級(jí)之后，更助推了臨深臨莞區(qū)域的市場(chǎng)行情，熱度不斷攀升。

　　然而，隨著信貸管控政策的實(shí)施，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都回歸理性，市場(chǎng)觀望情緒加重。

　　“去年8月對(duì)房企融資出臺(tái)了‘三道紅線(xiàn)’的監(jiān)管舉措，今年又針對(duì)銀行融資貸款出臺(tái)了‘兩道紅線(xiàn)’監(jiān)管舉措。兩項(xiàng)監(jiān)管舉措的目的就是通過(guò)收緊房企融資端‘水龍頭’，給過(guò)熱的市場(chǎng)降降溫，以降低企業(yè)高周轉(zhuǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，確保行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，隨著房企融資難度增加，資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)，會(huì)有越來(lái)越多的房企選擇轉(zhuǎn)離行業(yè)，或者開(kāi)辟多元業(yè)務(wù)板塊，“如果信貸管控繼續(xù)從嚴(yán)，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一波并購(gòu)、破產(chǎn)潮?！?/p>

　　多位業(yè)界人士表示，由于購(gòu)房成本增加而導(dǎo)致的買(mǎi)方端的觀望情緒，會(huì)放緩房企的推售節(jié)奏，一定程度上增加了房企的資金壓力，加快市場(chǎng)并購(gòu)、破產(chǎn)潮的到來(lái)。

　　“房貸利率上浮，購(gòu)房者買(mǎi)房成本動(dòng)輒增加好幾萬(wàn)元，置業(yè)門(mén)檻抬升了，不僅會(huì)讓投資客短暫離場(chǎng)，也會(huì)讓剛需購(gòu)房者買(mǎi)房選擇變得謹(jǐn)慎?！变N(xiāo)售顧問(wèn)吳先生稱(chēng)，自己的客戶(hù)就有幾個(gè)因?yàn)榉抠J政策收緊而暫緩買(mǎi)房打算。

　　◆房?jī)r(jià)趨穩(wěn)

　　樓盤(pán)爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)客戶(hù)

　　暫緩、延后、擱置……記者采訪中，多位購(gòu)房者在談及買(mǎi)房計(jì)劃時(shí)，大都用了這樣的詞語(yǔ)，而無(wú)人用到“取消”一詞。透過(guò)這些詞語(yǔ)可以看出，雖然因?yàn)樾刨J管控影響了買(mǎi)房心理，但基于對(duì)惠州樓市的長(zhǎng)期看好，仍有大批購(gòu)房者選擇擇機(jī)入市。

　　業(yè)界人士也普遍認(rèn)為，雖然當(dāng)前的信貸管控一定程度上誤傷了剛需購(gòu)房者，但歸根結(jié)底還是為了確?！胺孔〔怀础?，平穩(wěn)和控制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)和幅度，最終的受益者還是剛需購(gòu)房者。

　　“如近期多個(gè)城市嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸流入樓市，其實(shí)就是打擊投機(jī)行為，從源頭上控制熱錢(qián)流入市場(chǎng)，避免推漲樓市行情?！被葜萏觳咝锌偨?jīng)理李建峰表示，多項(xiàng)舉措綜合發(fā)力，預(yù)計(jì)今年市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定走勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲空間也會(huì)受到限制。

　　“為確保市場(chǎng)穩(wěn)定，多個(gè)樓盤(pán)新品的備案價(jià)也受到管控。”一位業(yè)內(nèi)人士也透露，以江北某樓盤(pán)為例，實(shí)際備案價(jià)低于房企預(yù)期幾百元錢(qián)，“樓盤(pán)產(chǎn)品都以大戶(hù)型為主，算下來(lái)一套便宜了十幾萬(wàn)元。”

　　“雖然房貸利率上浮看似購(gòu)房成本增加，但樓盤(pán)在備案價(jià)受到管控，且不敢貿(mào)然漲價(jià)的前提下，會(huì)節(jié)省了不少購(gòu)房支出。特別是有些樓盤(pán)，為了快速銷(xiāo)售都會(huì)給出一定的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，因此我對(duì)客戶(hù)的建議就是能買(mǎi)趕緊買(mǎi)?！鄙鲜鲣N(xiāo)售顧問(wèn)吳先生表示。

　　記者在多個(gè)樓盤(pán)了解到的情況，與吳先生的介紹頗為接近，不少樓盤(pán)給出了一定程度的折扣優(yōu)惠。如博羅片區(qū)、仲愷片區(qū)等多個(gè)樓盤(pán)均給出低首付政策，降低置業(yè)門(mén)檻，同時(shí)給出開(kāi)盤(pán)折扣、清棟折扣等。就連價(jià)格向來(lái)堅(jiān)挺的金山湖某樓盤(pán)，也針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)給出了一個(gè)點(diǎn)的特別折扣。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，隨著房企資金鏈“卡喉”，樓盤(pán)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的搶奪也愈發(fā)激烈。金山湖東某樓盤(pán)負(fù)責(zé)人就直言相告，一次性付款的購(gòu)房者不僅享受優(yōu)先選房的“特殊服務(wù)”，還會(huì)在所有折扣的基礎(chǔ)上，另有兩個(gè)點(diǎn)的折扣。

　　而除高首付比例買(mǎi)房群體外，醫(yī)療系統(tǒng)、教育系統(tǒng)、金融系統(tǒng)的購(gòu)房群體也會(huì)特別受到樓盤(pán)歡迎。

　　記者盧振俠

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　　3點(diǎn)建議助你拿貸款

　　信貸管控從嚴(yán)之下，同樣是買(mǎi)房人，同樣的買(mǎi)房條件，為何別人貸款能批下來(lái)，你卻要等半年？看清這幾個(gè)買(mǎi)房建議，也許可以幫你早點(diǎn)獲批貸款。

　　1、需要貸款買(mǎi)房的，盡可能在上半年搞定

　　按照樓市銷(xiāo)售規(guī)律，一般情況下，下半年供銷(xiāo)兩旺，對(duì)貸款額度的需求量也會(huì)隨之增加。不僅額度緊張，且審批條件也會(huì)更嚴(yán)。而且以今年情況來(lái)看，LPR后續(xù)還存在一定的上調(diào)空間，對(duì)應(yīng)到惠州的房貸利率也有可能會(huì)隨之上調(diào)，買(mǎi)房成本自然也會(huì)隨之增加。

　　因此建議購(gòu)房者如果需要貸款買(mǎi)房，盡量在上半年完成，避免利率繼續(xù)上浮帶來(lái)的成本增加，以及扎堆申請(qǐng)而導(dǎo)致的放貸緩慢。

　　2、提供真實(shí)有效的買(mǎi)房證明

　　早幾年，不規(guī)范的市場(chǎng)秩序滋生了許多“暗箱操作”的現(xiàn)象，假流水、假離婚、假收入證明等情況可以說(shuō)司空見(jiàn)慣。如今隨著信貸政策從嚴(yán)管控，各大銀行對(duì)首付來(lái)源、收入證明、流水真?zhèn)味歼M(jìn)行多輪嚴(yán)查，這些“暗箱操作”難再有可乘之機(jī)。

　　因此建議購(gòu)房者在申請(qǐng)按揭貸款時(shí)，一定要提供真實(shí)有效的買(mǎi)房證明。特別是銀行流水，最好能夠多提供幾份，以提升審批通過(guò)率。

　　3、等待放款期間，不要再做其他貸款申請(qǐng)

　　通過(guò)了按揭申請(qǐng)的重重審核，終于進(jìn)入等待放款的階段，是不是就意味著購(gòu)房者可以高枕無(wú)憂(yōu)呢？當(dāng)然不是了。一些風(fēng)控比較嚴(yán)格的銀行，在客戶(hù)等待放款的過(guò)程中還會(huì)抽查客戶(hù)的征信，一旦客戶(hù)征信出現(xiàn)問(wèn)題，很容易影響放貸甚至拒貸。

　　因此建議購(gòu)房者，即便完成了所有按揭申請(qǐng)的審批流程，也要謹(jǐn)慎小心，千萬(wàn)不要出現(xiàn)信用卡的大額透支或預(yù)期，以及其他貸款申請(qǐng)，否則很容易功虧一簣。