8月份，惠州新房成交一路走高。 記者周楠 攝

2020年1-8月房地產(chǎn)行業(yè)海外債、信用債發(fā)行情況    數(shù)據(jù)來源：Wind

　　就像疫情的發(fā)生讓人無法預(yù)料一樣，如今的樓市走勢也同樣讓人難以預(yù)判。以往行至年中，基于對前半場的數(shù)據(jù)研究和市場表現(xiàn)，行業(yè)人士對下半年樓市走勢的研判，準(zhǔn)確率常常八九不離十。而今年來，即便已經(jīng)踩著“金九銀十”節(jié)點，對于后市行情，很多人仍舊難以輕下斷言。究其原因，瞬息萬變的政策環(huán)境，讓樓市走向變化難測。

　　聚焦到惠州，受益于周邊城市收緊的限購政策，以及都市圈建設(shè)的利好政策疊加影響，很多人在不斷攀升的成交數(shù)據(jù)之中，選擇樂觀地看待本地市場。但經(jīng)驗告訴我們，當(dāng)樓市板塊輪動加劇，如果只是選擇性地接收“正面消息”，容易誤判樓市行情。尤其，當(dāng)監(jiān)管部門預(yù)期嚴(yán)控房企債務(wù)融資；當(dāng)本地市場堅持調(diào)控不放松，持續(xù)強化資金監(jiān)管制度；當(dāng)下半年新品扎堆供應(yīng)，市場供應(yīng)持續(xù)激增……惠州樓市跟隨政策風(fēng)向，暗藏變數(shù)。

　　市場現(xiàn)狀

　　本外地購買力加速入場

　　當(dāng)前的惠州樓市，如果用一個詞來形容，可能只有“火熱”最貼切。在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，前有廣、深都市圈建設(shè)利好，后有深莞最嚴(yán)調(diào)控政策加持，惠州樓市在外溢購買力的助攻下，成交一路走高。據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月惠州市(四區(qū)三縣)新建商品住宅網(wǎng)簽22177套、233.35萬平方米，環(huán)比分別上漲34.69%、33.83%，同比去年增長了102.31%。

　　其中，臨深、臨莞區(qū)域持續(xù)升溫，尤其是惠陽、仲愷等片區(qū)的熱點樓盤，吸引了大批深圳、東莞購房者的青睞，在區(qū)域內(nèi)的任何一個熱點樓盤，停車場都幾乎被“粵B”和“粵S”的車輛霸場。在外溢購買力的追捧下，很多熱點樓盤出現(xiàn)賣斷貨的情況。特別是仲愷片區(qū)，從5、6月份的賣不動，傭金獎勵高達7、8個點，到7月份以來的不夠賣，行情急速轉(zhuǎn)變，讓人措手不及。

　　外溢購買力的洶涌而至，也推高了本地購房群體的入場熱情。在最近亮相的幾個惠城區(qū)樓盤現(xiàn)場，無論是營銷中心、樣板房開放，還是論壇造勢活動，不分周末與工作日，都聚滿了聞訊而來的購房者。

　　在時代風(fēng)華，一位三棟村村民告訴記者，原本自己有自建房，沒考慮過買房，但如今看到惠州樓市發(fā)展勢頭如此迅猛，加之家里也有些閑錢，就動了買房的念頭，“以后孩子結(jié)婚可以用，孩子不用的話，當(dāng)做投資也不錯。”

　　在華貿(mào)開設(shè)展廳的金地招商中交·未來理想，自設(shè)展以來，基本上每天都有30~40余批的市民登記了解。剛剛登記完成的肖女士告訴記者，自己打算轉(zhuǎn)出去保利山水城的三居室，換購一套金山新城的樓盤。

　　“以前買房就挑選景觀環(huán)境好的，沒有考慮是不是熱點片區(qū)，有沒有升值空間。對比了幾年來各區(qū)域的行情變化，發(fā)現(xiàn)買房不僅要買環(huán)境，還要買未來。”肖女士稱，周邊城市限購后，幾個外地的朋友都來到惠州買房，而且首選金山新城片區(qū)，“聽他們說得多了，我也有點動心，覺得要跟隨大環(huán)境，換一套熱點區(qū)域的樓盤?！?/p>

　　調(diào)控動向

　　房企債務(wù)融資嚴(yán)控預(yù)期增加

　　于樓市而言，無論是房企布局運維，還是購房者投資置業(yè)，如果只看到一城一池的短期利好之中，而罔顧外部環(huán)境的變化，則極有可能讓自己陷于被動，與最初的目標(biāo)背道而馳。就惠州樓市而言，無論是規(guī)劃預(yù)期，還是市場信心，都足以撐得起“預(yù)期樂觀”的斷言。但如果放眼外部的行情變化，會發(fā)現(xiàn)這種樂觀背后，暗藏變數(shù)。

　　8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

　　座談會釋放的信息暗合了前段時間的房企融資新規(guī)傳聞。據(jù)業(yè)界傳聞，為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長，監(jiān)管部門出臺新規(guī)，對房企按照“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，還要對信托、資管產(chǎn)品和海外融資，進行全方位的監(jiān)管。

　　分析人士指出，座談會雖未提及“三道紅線”，但其釋放的重大信號是房企融資端，對重點房地產(chǎn)企業(yè)形成資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，也證明房企融資從嚴(yán)管控并不是空穴來風(fēng)。

　　“房企融資從嚴(yán)管控，無疑給‘高杠桿’的房企潑了一盆冷水?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士認為，在過去很多年，依賴高杠桿融資，敢于冒險的激進派房企“空手套白狼”，實現(xiàn)了快速擴張和裂變，而那些老老實實發(fā)展的企業(yè)，卻難有很好的發(fā)展機會，“房企融資一旦從嚴(yán)管控，過于激進的房企將受到融資限制，只能放慢擴張步伐。而產(chǎn)品有競爭力、財務(wù)穩(wěn)健的企業(yè)，也將迎來更加寬闊的發(fā)展空間?！?/p>

　　謹慎樂觀

　　優(yōu)惠潮將在第四季度到來

　　不了解的購房者或許會有疑問，堵住了房企債務(wù)融資漏洞是好事，對樓市行情會產(chǎn)生什么影響呢？

　　上述業(yè)內(nèi)人士認為，房企融資渠道受限，最直接的影響或許會觸發(fā)一波降價優(yōu)惠潮和項目轉(zhuǎn)讓潮。

　　“一般來說，房企來錢的渠道就是賣房和融資。當(dāng)融資大門關(guān)閉，那些沒有央企背景、前期又囤了不少地塊的民營房企，迫于資金壓力，可能會選擇降價賣房或者轉(zhuǎn)讓項目。但由于地方政府對降價賣房的制約，所以大概率上會出現(xiàn)打包賣項目或賣股權(quán)的熱潮。”該人士分析稱，受限于資金壓力，一大批房企拿地或許也會更為謹慎，“拿地?zé)崆橄麥p，土地溢價率得到控制，房價也就得到了控制?！?/p>

　　據(jù)了解，近幾年預(yù)期不斷向好的惠州市場，也吸引了全國一線品牌房企的扎堆進駐。在記者此前統(tǒng)計的58家入惠百強房企名單中，有不少是在短短幾年內(nèi)快速擴張，實現(xiàn)一城多盤布局的房企。正所謂牽一發(fā)而動全身。當(dāng)集團總部的融資渠道受限，波及到區(qū)域公司，自然也會出現(xiàn)資金鏈?zhǔn)站o的情況。

　　而在此之外，根據(jù)惠州實施的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，要求預(yù)售資金需在對應(yīng)樓棟具備自主辦證條件后，才能解除監(jiān)管。這項為保護購房者合法權(quán)益，促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)定，也在很大程度上限制了房企的資金使用，增加了房企的資金壓力。

　　因此，未來惠州市場極有可能會出現(xiàn)這樣的情況：對依賴高杠桿融資的激進房企來說，對外融資無門，對內(nèi)降價受限，好不容易賣出了房子，還不能拿回全額，生存壓力會越來越大！而對那些自有資金充裕、財務(wù)狀況穩(wěn)健的房企來說，只要做好產(chǎn)品，就不存在太大的生存考驗。

　　“對于急著入場的購房者來說，我建議等到第四季度再看看?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士繼而認為，一般年末是房企支付各項費用的節(jié)點，也是沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時期，身負融資和資金壓力，很多房企會選擇大幅的優(yōu)惠促銷來快速變現(xiàn)，“另外，受疫情影響，全年的新增供應(yīng)會集中在下半年入市。在激烈競爭中，選擇讓利促銷的樓盤也會增加。”

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　　百強企業(yè)海外債發(fā)行規(guī)模有所回落

　　據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年1~8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行總規(guī)模4472億元，同比增長14.5%，海外債發(fā)行規(guī)模3324億元，同比下降18.6%。

　　8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模690億元，同比增長7.6%，環(huán)比增長5.6%，海外債發(fā)行規(guī)模451億元，同比大增175.0%，環(huán)比下降6.3%，主要由于2019年7月監(jiān)管升級，8月份海外債融資規(guī)模大幅下降所致。

　　2020年1~8月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債平均利率為4.45%，同比下降0.90個百分點，海外債平均利率為8.00%，同比下降0.83個百分點。8月，信用債平均利率4.57%，同比下降0.66個百分點，海外債平均利率7.09%，同比下降0.64個百分點。

　　8月，銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，同時房企融資管控消息在地產(chǎn)行業(yè)廣泛傳播，房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體趨嚴(yán)。未來，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適應(yīng)國家政策的變化，積極調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，不斷提高自身運營水平，同時，高度重視現(xiàn)金流安全，保持發(fā)展定力，堅持高質(zhì)量發(fā)展。

　　文/制表  記者盧振俠