多重利好政策疊加，惠州樓市活躍度有望提升。 

　　8月31日，《惠州市人民政府辦公室關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）發(fā)布，首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于在惠州正式落地，熱議許久的存量首套房房貸利率降低也一錘定音。對(duì)于惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)“內(nèi)外兼收”的特性，以及即將到來(lái)的“金九銀十”，新政堪稱一場(chǎng)“及時(shí)雨”。有業(yè)內(nèi)人士表示，多重利好政策疊加，效應(yīng)或加倍，惠州樓市活躍度有望提升。

　　總價(jià)150萬(wàn)元的房子首付減少15萬(wàn)元

　　《通知》提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策?！锻ㄖ纷?月1日起施行，在施行之日0時(shí)前，已完成商品房買賣合同或房地產(chǎn)買賣合同網(wǎng)簽的，個(gè)人住房信貸政策按原規(guī)定執(zhí)行。原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”，指的是購(gòu)房人貸款時(shí)，以購(gòu)房者名下的住房套數(shù)作為認(rèn)定首套住房的標(biāo)準(zhǔn)，而不看是否有過(guò)貸款購(gòu)房記錄。此前未在惠州購(gòu)房的人群，9月1日起在惠州購(gòu)房即可算首套。

　　記者算了一筆賬，當(dāng)前，在惠州購(gòu)買普通住宅首套房首付比例為20%，二套房首付比例為30%，比首套首付高出10%。實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，按總價(jià)150萬(wàn)元的房源計(jì)算，首付款將從45萬(wàn)元降至30萬(wàn)元，少了約15萬(wàn)元。此外，房貸利率也將從4.80%降至3.70%，按照貸款100萬(wàn)元、30年商業(yè)貸款計(jì)算，貸款利息可節(jié)省約23萬(wàn)元。

　　存量首套房房貸利率可協(xié)商下調(diào)

　　近日，民眾收到的福利遠(yuǎn)不止首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”在各大城市的相繼落地。據(jù)央行網(wǎng)站31日消息，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

　　《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》提到，對(duì)于貸款購(gòu)買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%；首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加20個(gè)基點(diǎn)。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率下限；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的最低首付款比例和利率下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體首付款比例和利率水平。

　　《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應(yīng)符合上述規(guī)定。通知明確，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　樓盤銷售迅速多渠道傳播利好

　　新政出臺(tái)，市場(chǎng)反應(yīng)迅速。惠陽(yáng)大亞灣、博羅石灣園洲等地區(qū)樓盤銷售快速行動(dòng)，開啟了一波“電聯(lián)”，將利好政策迅速傳播給意向客戶。多位銷售表示，客戶反應(yīng)較為積極。

　　在深圳工作的雷先生在惠州早有購(gòu)房計(jì)劃?！拔以谏钲谝呀?jīng)有一套房，月供比較高，本來(lái)想給父母再買一套小戶型，但是這幾年收入減少，在深圳再買一套實(shí)在是負(fù)擔(dān)不起。剛好有親戚住在大亞灣，想著就買在親戚家附近，父母能經(jīng)常去親戚家串門，離我也近?！崩紫壬硎荆抡叱雠_(tái)，讓他的首付壓力進(jìn)一步降低，是一件好事。

　　大亞灣某樓盤銷售小戴透露，中國(guó)銀行已率先公布新政策，在認(rèn)房不認(rèn)貸的政策基礎(chǔ)上還有所優(yōu)化，不僅是跨市，跨區(qū)也可以適用本條款，即惠城區(qū)已有一套按揭貸款房源在供，想要在大亞灣另購(gòu)一套房源，同樣可以享受首套兩成及3.7%利率的按揭貸款政策。但前提是在大亞灣區(qū)域內(nèi)沒(méi)有房貸，且首套房源非中國(guó)銀行貸款。

　　對(duì)此，記者致電中國(guó)銀行惠州區(qū)域支行咨詢，相關(guān)工作人員表示，具體實(shí)施政策需要咨詢意向購(gòu)買樓盤所合作的銀行網(wǎng)點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　部分區(qū)域樓市活躍度有望提升

　　政策相繼出臺(tái)，對(duì)惠州樓市有何影響？能否提升樓市活躍度？對(duì)此，惠州資深地產(chǎn)評(píng)論人、惠州天策行總經(jīng)理李建鋒表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”疊加存量首套房房貸利率下調(diào)，政策顯效將更為明顯。首先是降低了有改善需求的新惠州人以及買一賣一的改善客群購(gòu)房門檻，其次貸款利率的下調(diào)，也同步降低了月供，這也意味著，很多二套房甚至可以按照首套房利率來(lái)降低存量房貸。“更重要的是，過(guò)去家庭二套三套多套的房貸利率都是遠(yuǎn)高于首套房的，也就是說(shuō)，二套房的存量房貸降低幅度還將更大，對(duì)有多套房的利好更大。”李建鋒認(rèn)為，臨近“金九銀十”，政策落地對(duì)惠州樓市的提振作用將會(huì)更大。

　　惠州地產(chǎn)觀察員羅大樹表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的施行，針對(duì)有需求在惠州購(gòu)買首套房的購(gòu)房者是利好，尤其是針對(duì)在其他地方已有房貸且沒(méi)有還清的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由二套變更為首套，購(gòu)房成本大幅下降。但由于此前惠州的貸款政策主要是認(rèn)貸不認(rèn)房，即還清貸款之后再購(gòu)房便可算首套房，因而新政對(duì)于惠州本地的改善型客戶來(lái)說(shuō)，影響較小，需要看銀行針對(duì)這部分客戶的政策是否會(huì)有相應(yīng)調(diào)整。

　　一位項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)，主要還是利好惠州的臨深臨莞區(qū)域樓市?；葜輼鞘袑儆凇皟?nèi)外兼收”型，基于地理特性以及與周邊城市的房?jī)r(jià)差，惠州不僅容納了本地的購(gòu)房需求，還承接了不少周邊城市的購(gòu)房外溢需求，不少房子賣給了深圳東莞人，甚至還有不少濱海住宅賣給了外省人。對(duì)于外向型區(qū)域市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，新政落地會(huì)起到一定的促進(jìn)作用，樓市活躍度有望提升。存量首套房房貸利率下調(diào)，對(duì)于提振消費(fèi)或作用更大。他同時(shí)提醒：“項(xiàng)目也要把握機(jī)遇，畢竟在當(dāng)前市場(chǎng)下，單靠某一項(xiàng)利好政策來(lái)刺激客戶入市并不容易?！?/p>

　　記者伍磊