市民在圍觀沙盤。

樓盤促銷花樣繁多。

　　9月如期而至，樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的大幕也正式啟動。但在“不按套路出牌”的2019年樓市，尤其是經(jīng)歷了“小陽春不陽”的冷清行情之后，今年9月是否會“金色依舊”讓人心懸。

　　持續(xù)從嚴(yán)的信貸環(huán)境、七八月份低迷的樓市行情，加重了房企們的資金壓力。為脫圍解困，9月以來，各房企在加大推新供應(yīng)的同時，還以花樣繁多的折扣促銷、遍地撒網(wǎng)的營銷模式，搶占客戶資源。

　　但從記者走訪了解到的實際情況來看，購房者面對豐富貨源和花樣折扣，卻始終保持著足夠的淡定與理性。即便出手，也變得更加挑剔。

　　房貸收緊

　　房企面臨資金壓力

　　所謂兵馬未動，糧草先行。糧草之于兵馬，正如資金之于房企，都是決定戰(zhàn)爭勝負(fù)的關(guān)鍵因素。

　　今年上半年，房地產(chǎn)的信貸環(huán)境雖因“房住不炒”的調(diào)控總基調(diào)，并未出現(xiàn)去年底業(yè)內(nèi)人士預(yù)測的“全面放開”的局面，但相較去年仍出現(xiàn)了一定程度的松動，不僅放貸速度加快，房貸利率上漲幅度也略有下調(diào)。以首套房貸利率為例，去年一度上調(diào)30%、40%，在今年4月份至5月份期間，下調(diào)至上浮20%，甚至15%。

　　一家銀行的客戶經(jīng)理曾告訴記者，信貸松動降低了購房者的買房成本，也緩解了房企的資金壓力。他介紹，上半年相對松動的信貸環(huán)境下，大部分銀行都加大了房地產(chǎn)行業(yè)的授信規(guī)模。各銀行間甚至為搶占按揭樓盤的準(zhǔn)入資格，加大了服務(wù)范圍，如提供駐點服務(wù)，加快房貸審批流程等，“上半年的放貸速度很快，通常一個月內(nèi)就能放款?！?/p>

　　隨著下半場的到來，信貸政策松動、放貸速度加快、房貸利率下調(diào)的情況一去不返。據(jù)悉，繼“嚴(yán)禁表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資”等監(jiān)管舉措之后，為堅持“房住不炒”的定位，嚴(yán)厲查處各種將資金通過挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的違法違規(guī)行為，高度警惕房地產(chǎn)泡沫化、金融化，8月初，銀保監(jiān)會辦公廳下發(fā)了《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》，重點檢查北京、南京、蘇州、深圳、寧波等32個城市銀行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。檢查涉及土地儲備貸款、開發(fā)貸款、個人房貸、住房租賃貸款等銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款。

　　這一監(jiān)管舉措，讓短暫松動的信貸環(huán)境重回嚴(yán)控局面。上述客戶經(jīng)理告訴記者，目前各行都收緊了房貸額度，銀行與樓盤的關(guān)系也完全扭轉(zhuǎn)了過來，“以前是我們天天跑樓盤、拓展客戶，現(xiàn)在是樓盤主動找我們，要額度。”

　　記者走訪惠州多家銀行后也獲悉，目前首套房貸利率普遍上浮20~30%，二套房貸利率上浮30~40%。同時，放貸速度也有所減緩，放貸時長一般都要兩三個月。

　　“房企的資金來源主要有按揭回籠和市場融資兩種。放貸周期變長，加之融資渠道受限，房企的資金實力面臨嚴(yán)峻考驗?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，“資金壓力加大，倒逼房企加快推盤，快速走量?！?/p>

　　花樣營銷

　　遍地撒網(wǎng)搶客戶

　　來自多家地產(chǎn)機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，佐證了上述銀行業(yè)人士的分析。記者綜合惠民之家、惠州中原地產(chǎn)、世聯(lián)行等數(shù)據(jù)統(tǒng)計，9月份全市推新的樓盤預(yù)計近60個，新品供應(yīng)總量逾13000套。另有部分樓盤沒有集中開盤，而是內(nèi)解順推，增量供應(yīng)。綜合而言，9月新增供應(yīng)量達到年內(nèi)峰值。新品均以90~140平方米的洋房為主。其中，中洲華昕府、保利和悅?cè)A錦、君尚瑞景、荷悅臺、佳兆業(yè)君匯上品、福晟錢隆華府等盤為首次亮相。

　　“除了確定開盤和內(nèi)解順推的，還有很多樓盤是九月底、十月初待定的，因為行情不穩(wěn)定，具體入市時間還要看蓄客情況?！被葜葜性禺a(chǎn)戰(zhàn)略研究中心余嘉慧介紹。

　　進入下半場，在供應(yīng)激增，尤其是同品競爭的壓力之下，囿于資金壓力，房企紛紛選擇走量為王，樓盤間的搶客大戰(zhàn)硝煙四起，“讓利促銷”成為樓市銷售的主旋律。而隨著九月份的到來，讓利促銷的態(tài)勢愈演愈烈。就促銷方式而言，不僅延續(xù)了此前的打折、送管理費、裝修費等做法，折扣力度也有所增強，“一成首付”“9折優(yōu)惠”重現(xiàn)江湖。同時，就促銷廣度而言，此前部分節(jié)點樓盤才有的讓利促銷，現(xiàn)在也有擴延之勢，當(dāng)前在售樓盤均有不同程度的促銷優(yōu)惠。

　　在打折讓利、送物管費、送裝修費、墊首付等花樣營銷下，惠州樓市雖然施行了差異化限價政策，卻并未出現(xiàn)房價大幅上漲的情況。而在讓利促銷的同時，各樓盤還紛紛啟動全民營銷模式，以“遍地撒網(wǎng)”的方式，搶占客戶資源。

　　近日在2018年百強房企名單中名列前50的時代地產(chǎn)，在進軍千億陣營的路上，被爆出要求企業(yè)內(nèi)部全員賣房，且不同崗位任務(wù)不同。與此同時，該企業(yè)還啟動了對外的全民營銷模式，對成功賣房的市民給予總房款1%的傭金獎勵。

　　據(jù)悉，時代地產(chǎn)的做法，只是當(dāng)前惠州房企的一個剪影。今年來，惠州在售新盤大都啟動全民營銷模式，以總金額0.5~3%不等的傭金獎勵，調(diào)動全社會的賣房資源。為此，多個房企還開發(fā)了自己專屬的全民營銷平臺，如碧桂園的“鳳凰通”，藍光地產(chǎn)的“藍朋友”，佳兆業(yè)地產(chǎn)的“置業(yè)佳”等。

　　選擇變多

　　購房者出手更謹(jǐn)慎

　　讓利折扣加碼、產(chǎn)品供應(yīng)豐富，是否就能順利“以價換量”，催熱購房者的出手意愿呢?記者走訪市場時發(fā)現(xiàn)，面對各樓盤的銷售熱情，購房者們的買房意愿不僅沒有受到催化點燃，反而有降溫之勢。

　　“現(xiàn)在賣房太難了?！彼谝患覙潜P的策劃人員介紹，七月份以來，隨著新品供應(yīng)量的增大，客戶的可選性變多，買房變得十分挑剔，“從地段到配套，再到園林、戶型，甚至是物業(yè)，都要全部考察了解一遍。就算這些都過關(guān)，他們也還是要貨比三家，比價格、比優(yōu)惠、比服務(wù)。即便比較之后有個滿意的結(jié)果，客戶也不會那么爽快下定，還要猶豫挺長時間?！?/p>

　　在這種猶豫、觀望的情緒之中，七八月份的樓市銷量平平。其中七月份，全市一手住宅共計成交11168套，環(huán)比下跌3.49%；成交均價11145元/平方米，環(huán)比下跌2.04%。延續(xù)七月份的下跌行情，八月一手住宅成交也出現(xiàn)小幅下滑。

　　在這樣的背景下，這個九月能否延續(xù)往年的“金九”行情呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不一定?！爸邦A(yù)計這個‘金九’會出現(xiàn)一波走高行情，但從多個樓盤反饋的情況看，九月首周的戰(zhàn)況并不樂觀。”余嘉慧介紹，近日有多個樓盤內(nèi)解順推，但都成績一般，“多個樓盤的當(dāng)天去化率都低于30%?！?/p>

　　金山湖一家樓盤的銷售顧問喬小姐結(jié)合近期接待的客戶情況告訴記者，目前普遍存在“感興趣的多，真出手的少”的現(xiàn)象。

　　她介紹，從大范圍來說，粵港澳大灣區(qū)會增強客戶對惠州未來的發(fā)展信心。而從惠州本身來說，金山新天地、北站新城等規(guī)劃，會讓客戶覺得這些區(qū)域以后會有很大的發(fā)展空間，“有這些因素支撐，客戶對買房還是很有興趣的。但對于何時買、買哪個盤，卻是猶豫不定。畢竟有那么多的樓盤可選。”

　　仲愷一家樓盤的策劃經(jīng)理吳小姐也表示，因為結(jié)婚、教育等急需用房的剛需客戶經(jīng)過市場消化已經(jīng)所剩不多。同時，信貸政策收緊后，買房成本增加，導(dǎo)致本地及外地投資客離場，這些都給當(dāng)前的銷售帶來壓力，“一邊是需求減退，一邊是供應(yīng)增量，與往年相比，今年的‘金九’或許會失色不少?！?/p>