市民在圍觀沙盤(pán)。

　　“最近看中了一套房，可不可以找朋友幫我打個(gè)折？”“想買(mǎi)套學(xué)位房，能不能給推薦一下？”“我想換套4居室，買(mǎi)哪個(gè)樓盤(pán)比較好？”最近一段時(shí)間，先后有四五位購(gòu)房者，向記者咨詢買(mǎi)房的事情，讓人感覺(jué)樓市之火重新點(diǎn)燃。

　　記得6月份對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行研判時(shí)，考慮到下半年樓市的供應(yīng)量及當(dāng)前的庫(kù)存量，多位資深地產(chǎn)人均認(rèn)為，下半年市場(chǎng)壓力重重，觀望心理加劇。如今不過(guò)月余，為何實(shí)際情況與當(dāng)初預(yù)判大相徑庭？一位購(gòu)房者的話道出了原因：聽(tīng)說(shuō)很多樓盤(pán)都上調(diào)了備案價(jià)，房?jī)r(jià)要漲了，趕緊買(mǎi)房才踏實(shí)。

　　樓盤(pán)上調(diào)了備案價(jià)，是不是就意味著房?jī)r(jià)上漲？現(xiàn)在買(mǎi)房到底是不是好時(shí)機(jī)？帶著這些疑問(wèn)，記者進(jìn)行了采訪。

　　記者調(diào)查

　　部分樓盤(pán)上調(diào)備案價(jià)的同時(shí)，個(gè)別樓盤(pán)下調(diào)備案價(jià)

　　三年前，基于堅(jiān)持調(diào)控穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的考量，我市全面實(shí)施了限價(jià)政策。今年5月以來(lái)，結(jié)合前期限價(jià)政策實(shí)施的經(jīng)驗(yàn)，為優(yōu)化備案工作流程和機(jī)制，讓監(jiān)制備案價(jià)更符合市場(chǎng)規(guī)律，我市按照整體穩(wěn)控房?jī)r(jià)的要求，執(zhí)行了差別化的價(jià)格調(diào)控。

　　經(jīng)過(guò)一個(gè)多月的醞釀、細(xì)化，進(jìn)入7月份以來(lái)，精準(zhǔn)化、差異化的價(jià)格調(diào)控政策在全市鋪開(kāi)。記者深入調(diào)查及實(shí)地采訪后了解，新近取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)，大都上調(diào)了備案價(jià)，漲幅從500元到1000元不等。市場(chǎng)上不時(shí)傳出水口區(qū)域樓盤(pán)備案價(jià)破“13000元/平方米”、北站新城樓盤(pán)備案價(jià)破“14000元/平方米”的傳聞。

　　事實(shí)上，在部分樓盤(pán)上調(diào)備案價(jià)的同時(shí)，一些樓盤(pán)的備案價(jià)并未出現(xiàn)大幅浮動(dòng)，甚至個(gè)別樓盤(pán)還下調(diào)了備案價(jià)，充分體現(xiàn)了“讓市場(chǎng)說(shuō)話”的價(jià)格調(diào)控原則。

　　但精細(xì)化的價(jià)格調(diào)控政策落地到了購(gòu)房者群體中，卻片面解讀成了“房?jī)r(jià)要上漲”的信號(hào)。很多購(gòu)房者抱著“買(mǎi)得早就是買(mǎi)便宜”的心理，加強(qiáng)了出手意愿。

　　“我本來(lái)沒(méi)準(zhǔn)備那么急買(mǎi)房的，只是聽(tīng)說(shuō)最近很多樓盤(pán)都上調(diào)了備案價(jià)，害怕房子會(huì)漲價(jià)，所以想趕緊買(mǎi)下來(lái)。”家住江北區(qū)域的童小姐，目前已有一套兩居室住房，考慮到孩子漸大，且偶爾有老人過(guò)來(lái)生活，決定換一套四居室的房子，“現(xiàn)在換房目標(biāo)還是希望在江北區(qū)域，最好配套都齊全?！?/p>

　　在藍(lán)光雍和園，已經(jīng)成功簽約的洪小姐告訴記者，她買(mǎi)的是兒子的婚房。“兒子雖然還在讀大學(xué)，但提前買(mǎi)好房心里踏實(shí)?！焙樾〗惴Q，自己看好惠州的未來(lái)發(fā)展前景，惠州房?jī)r(jià)肯定還會(huì)漲。

　　記者身邊的兩位朋友，都看中了位于江北的悅江府?！暗囟魏?，景觀好，主要是價(jià)格不高?！逼渲幸晃霍斝张笥驯硎尽?jù)了解，該樓盤(pán)將于近期開(kāi)盤(pán)，首批產(chǎn)品備案價(jià)11000元/平方米?！奥?tīng)說(shuō)開(kāi)發(fā)商想備到13000元/平方米，只備到了11000元/平方米，所以價(jià)格很實(shí)在。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

　　7月全市一手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌2.04%

　　備案價(jià)上調(diào)，是否意味著樓盤(pán)一定漲價(jià)呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不一定！該人士解釋，樓盤(pán)上調(diào)備案價(jià)，只是取得了“可以漲價(jià)的資格”，是否真的漲價(jià)，還要結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況，“這就像衣服上的標(biāo)價(jià)一樣，標(biāo)出多少不重要，重要的是真正的售價(jià)是多少?！?/p>

　　該人士形象貼切的比喻，直觀反映出當(dāng)前樓市的真實(shí)狀況。據(jù)了解，在激增的供應(yīng)壓力，以及從嚴(yán)的信貸環(huán)境之下，當(dāng)前大幅上調(diào)了備案價(jià)的樓盤(pán)，雖然對(duì)外宣傳口徑是價(jià)格上調(diào)了，但在各種打折讓利、送物管費(fèi)、送裝修費(fèi)、送車(chē)位、低首付等促銷(xiāo)手段下，實(shí)際上很多樓盤(pán)并沒(méi)有按照備案價(jià)銷(xiāo)售。如惠博片區(qū)的某樓盤(pán)，此前雖上調(diào)了備案價(jià)，但卻給出了幾個(gè)點(diǎn)的折扣優(yōu)惠，折算下來(lái)，價(jià)格與此前相當(dāng)。

　　另有一些備案價(jià)沒(méi)有太大變化的樓盤(pán)，也都迫于走貨壓力，加大了促銷(xiāo)力度，如中洲半島城邦近期就給出了一成首付的優(yōu)惠。

　　在給出各種優(yōu)惠讓利之外，很多樓盤(pán)還啟動(dòng)了“中介分銷(xiāo)”和“全民營(yíng)銷(xiāo)”模式。懂得這種模式內(nèi)幕的購(gòu)房者，也可以省下一筆開(kāi)支。

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，在樓盤(pán)讓利優(yōu)惠、分銷(xiāo)及全民營(yíng)銷(xiāo)模式下，惠州樓市的整體房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，還有下降的態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)惠州中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，剛剛過(guò)去的7月份，全市一手住宅共計(jì)成交11168套，環(huán)比下跌3.49%。同時(shí)下跌的還有全市均價(jià)。7月成交均價(jià)11145元/平方米，環(huán)比下跌2.04%。

　　市場(chǎng)前景

　　整體貨量充裕，8月全市預(yù)計(jì)39個(gè)項(xiàng)目推新

　　既然當(dāng)前房?jī)r(jià)沒(méi)漲反跌，是不是意味著當(dāng)前是個(gè)較好的出手時(shí)機(jī)呢？對(duì)此，有著多年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的黃小姐建議，要看情況而言。

　　“一般來(lái)說(shuō)，純新盤(pán)入市的首批產(chǎn)品，價(jià)格都是比較實(shí)在的。選擇這樣的樓盤(pán)，可以不用考慮太多其它因素，只要對(duì)比一下該樓盤(pán)與周邊在售樓盤(pán)的價(jià)格，覺(jué)得優(yōu)惠就可以出手?！秉S小姐說(shuō)，“如果選擇的是多期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，就要考慮一下當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境?！?/p>

　　黃小姐建議，不急等房子入住的購(gòu)房者，不要因?yàn)闈q價(jià)傳聞恐慌入市，今年整體貨量充裕，預(yù)計(jì)九、十月份還有一波促銷(xiāo)熱潮，可以到時(shí)候慢慢挑選。

　　多位行業(yè)人士持有與黃小姐同樣觀點(diǎn)，而“貨量充足”是支撐多位人士“買(mǎi)房不用急”這一購(gòu)房建議的主要原因。來(lái)自惠民之家及惠州中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，進(jìn)入7月份以來(lái)，我市的新品供應(yīng)量出現(xiàn)激增現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅7月份以來(lái)，我市各縣區(qū)新獲得預(yù)售許可證的樓盤(pán)有68個(gè)之多，預(yù)售總套數(shù)近15000套。

　　另?yè)?jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月全市預(yù)計(jì)有39個(gè)項(xiàng)目推新，大部分以加推、順推的形式進(jìn)行，預(yù)計(jì)推出套數(shù)超過(guò)5500套。其中惠城有12個(gè)項(xiàng)目推新，悅江府、嘉和盛世均為純新盤(pán)，藍(lán)光雍和園、金裕星河丹堤、民泰九峰、深業(yè)西湖三里等為加推，新品面積集中在120~140平方米區(qū)間。仲愷區(qū)有10個(gè)項(xiàng)目推新，新增供應(yīng)1282套，主要集中在陳江、潼湖片區(qū)，其中福晟錢(qián)隆華府、佳兆業(yè)君匯上品為全新亮相。博羅縣6個(gè)項(xiàng)目推新，如碧桂園太東天熹、龍光天禧、榕城華庭等，集中在8月下旬入市。

　　除了認(rèn)為房源充裕，不用恐慌入市外，業(yè)內(nèi)人士劉先生還認(rèn)為，每年年終都是各房企沖刺業(yè)績(jī)的時(shí)候，也是促銷(xiāo)優(yōu)惠力度最大的時(shí)候，“今年的整體操盤(pán)壓力較大，預(yù)計(jì)年終會(huì)有比較大的折扣優(yōu)惠，是購(gòu)房者抄底買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。”

　　文/圖 惠州日?qǐng)?bào)記者盧振俠