10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率與相應期限的LPR利率掛鉤。

　　近日，央行發(fā)布新規(guī)，10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率與相應期限的LPR利率掛鉤。該消息經市場，尤其是各樓盤的發(fā)酵擴散后，各種輿論端口，多了許多諸如“房貸利率上調，購房成本增加”之類的傳聞。

　　那么，與LPR掛鉤后的商業(yè)性個人住房貸款利率是否意味著房貸利率一定上調？對購房成本支出又有怎樣的影響？

　　對此，業(yè)內人士分析認為，房貸利率新規(guī)是更加貼近市場化的表現(xiàn)，更具靈活化和自由度。實施后，房貸算法會徹底改變，房貸利率也會每月變化，同時再無房貸利率打折之說，但并不意味著房貸利率一定上調，就短期市場來看，并無太大影響。

　　一人一“率”

　　房貸算法徹底改變

　　說起按揭購房，購房者們第一時間都會了解“基準利率的情況”，以及在基準利率的基礎上，房貸利率的浮動比例，因為這直接關系到購房成本支出的比例。

　　但從10月8日以后，“基準利率”的說法，將徹底成為歷史。按照最新規(guī)定，10月8日起，我國的商業(yè)性個人住房貸款利率，不再以固定的全國基準4.9%為準，而是以最近一個月相應期限的LPR為定價基礎加點形成。

　　乍看到“LPR”這個全新的字母縮寫，很多人的第一反應是：LPR是個啥？

　　據(jù)了解，LPR，全稱Loan Prime Rate，也叫貸款基礎利率，指的是金融機構對其最優(yōu)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他借款人貸款利率可根據(jù)其信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在此基礎上加減點確定。

　　通俗理解，由LPR確定下來的利率，相當于以前的基準利率。各家銀行在發(fā)放貸款的時候，要參考LPR利率，然后“加點”，因此各家銀行的貸款利率都可能不一樣。

　　惠州中原地產戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)葉曉燕基于對政策的深入研究解讀認為，最新LPR利率確定后，各省按照本省的房地產市場狀況，會對首套房貸利率進行首次加點，加點值必須大于等于0；二套則在加60點的基礎上進行第二次加點。根據(jù)各省確定的加點數(shù)，銀行在審批貸款時，可以根據(jù)自身情況，結合客戶的信用條件，進行新一輪的加點，加點值同樣大于等于0。經過多次加點，不僅每家銀行的貸款利率會有所不同，甚至每個購房者的房貸利率也都會不一樣。資產和信用情況良好的個人來說，有機會獲得利率更低的貸款。

　　也就是說，新規(guī)實施前，我們按揭買房的利率計算方式為“原基準利率×（1+上浮或折扣幅度）。新政實施后，我們按揭買房的利率計算方式為：首套房貸利率=當期LPR+首次加點下限+第二次加點下限；二套房貸利率=當期LPR+60個基點+首次加點下限+第二次加點下限。

　　底線不破

　　房貸利率再無折扣

　　過去，我們在說到房貸利率，除了清楚基準利率外，還一般會了解在基準利率的基礎上，房貸利率的浮動情況。根據(jù)不同的信貸環(huán)境，房貸利率有漲有跌。但隨著新規(guī)的執(zhí)行，不僅再無“房貸基準利率4.9%”之說，“房貸利率9折優(yōu)惠”“房貸利率9.5折”的說法，也將退出歷史舞臺。

　　據(jù)悉，按照新規(guī)，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

　　這也意味著，10月8日起，我們買房的房貸利率，只能在首套LPR利率、二套房LPR+60的基礎上加點，而再無下浮、打折的情況。

　　那么，按照這種計算方式，對惠州市場而言，未來房貸成本是增加還是降低了呢？據(jù)統(tǒng)計，目前惠州各銀行的房貸基本以基準利率4.9%為基數(shù)，首套房上浮20~30%左右，即當前首套房的房貸利率在5.88%~6.37%區(qū)間。二套房上浮30~40%左右，具體利率在6.37%~6.86%區(qū)間。

　　以最新一期LPR利率4.85%計算，首套房貸利率是4.85%，二套房貸款利率+60個基點，為5.45%?？瓷先?，新規(guī)后的房貸利率是下降的。但實際上，這個利率標準，相當于以前的基準利率。也就是說，按照“因城施策”的原則，各地方根據(jù)各自房地產市場情況可進行“加點”調控，各銀行也可以根據(jù)自身情況“加點”。所以最終惠州的房貸利率是多少，還要等到10月8日之后才能見分曉。

　　“按照當前的市場環(huán)境和信貸環(huán)境，延續(xù)‘房住不炒’的做法，為維持市場秩序穩(wěn)定，未來惠州市場很大概率不會以LPR利率來實施，而會加點到與當前利率水平持平，短期內保持政策和利率的穩(wěn)定?！被葜萏觳咝锌偨浝砝罱ㄤh分析認為，對首套房貸而言，預計會在LPR的基礎上，增加100多個基點，達到當前的5.88%，與此前相比影響不大，“但對二套房客戶來說，出于政策調控的原因，預計二套房貸利率會在LPR加點后，會高于當前水平，購房壓力進一步增加。”

　　一月一變

　　房貸利率靈活多變

　　采訪中記者發(fā)現(xiàn)，包括葉曉燕、李建鋒等在內的業(yè)內人士均認為，央行此次對利率進行改革，目的是讓貸款利率更貼近市場變化，靈活性更高，也更具人性化。

　　這種靈活性，首先表現(xiàn)在LPR利率的每月更新上。據(jù)新規(guī)要求，10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內固定不變。LPR每個月20號更新，央行官網(wǎng)公布。

　　對此，葉曉燕解讀后認為，LPR 利率每個月調整一次，與此前央行存貸款基準利率幾年調整一次相比，更能反應市場變化，“比如你是在11月初簽合同，那么就參考10月20日的最新LPR利率；12月初簽合同，就參考11月20日的最新LPR利率?！?/p>

　　對“合同期限內固定不變”這一內容，葉曉燕繼而解讀，加點值一旦確定，整個貸款合同期內固定不變，“比如合同里寫的是加100個點，約定周期內都要加100個點?！?/p>

　　說起合同周期，我們以前常聽到的是20年、30年的期限。但按照新規(guī)，房貸合同關于利率的約定可以與貸款銀行自由協(xié)商，最短周期為一年。而這，也正是體現(xiàn)新規(guī)靈活化和市場化的又一表現(xiàn)。

　　“假如現(xiàn)在房貸利率處于高位，購房者可以約定重定價周期為1年，1年后你可以按照當時的房貸利率重新簽定價合同?！比~曉燕介紹，“買房究竟是簽個‘長期合同’，還是一年一簽，需要購房者時刻關注利率變化?！?/p>

　　相關鏈接

　　購房者催促按揭加速辦理

　　近幾日，記者的朋友圈被各樓盤銷售顧問的更新霸屏。其中很大一部分內容與觀點，都與“房貸利率改革”有關。在“首套平穩(wěn)、二套上浮，把握最佳購房先機”“房貸利率上調，現(xiàn)在出手還不晚”“房貸利率要漲了，趕緊買房！”等觀點的散播下，強化讓購房者出手的輿論環(huán)境。

　　但事實上，對房貸利率是否上漲，購房者們仍保持著難得的淡然與冷靜。一位陳姓購房者告訴記者，自己對LPR是個啥東西并不太清楚，但大概了解了一下，覺得再上調的可能性不大，“現(xiàn)在貸款利率已經上浮那么多，新的房貸利率政策再上調也不會高到哪里去。”

　　雖然不會因恐慌房貸利率上調而買房，但有多個樓盤銷售顧問告訴記者，新規(guī)發(fā)布后，客戶催促辦理按揭進度的情況變多了。

　　“因為根據(jù)新規(guī)，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。很多已經簽訂合同的客戶，都在詢問什么時候可以發(fā)放貸款?！彼{光雍和園客戶經理范小姐告訴記者，“畢竟新的房貸政策，關于利率標準是未定的，很多客戶還是有些擔憂?！?/p>

　　一邊是購房者催促辦理按揭，另一邊卻是房貸速度變緩。一家銀行的客戶經理告訴記者，8月份以來，房貸利率不僅上較上半年有所收緊，房貸速度也有所減緩，“各家銀行的貸款額度都收緊了，最快也要1-2個月才能放款。”

　　該經理告訴記者，新規(guī)發(fā)布來，各大銀行都在抓緊進行內部培訓和學習，并在積極研究惠州LPR利率標準。對新規(guī)發(fā)布后對銀行業(yè)的影響，他認為勢必會加劇金融行業(yè)的資金競爭，“對資金回報率高、存貸比小、善于經營的大行來說影響不會很大，但對一些股份制的小商業(yè)銀行來說，競爭壓力會進一步加劇?！?/p>

　　本組文/圖 惠州日報記者盧振俠