上半年全市新房成交567.16萬平方米。
隨著七月的到來,惠州樓市“半年考”正式交卷。相比去年的熱鬧非凡,今年上半年樓市雖有粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃利好的帶動,仍略顯平淡。根據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,截至6月中旬,今年上半年惠州新房網(wǎng)簽成交55167套,成交面積為567.16萬平方米,同比下降。與此同時,新房市場庫存為1337.06萬平方米,同比上升。
供應、銷量雙下滑
回眸上半年,惠州新房市場延續(xù)去年降溫的態(tài)勢低位開局。春節(jié)過后,隨著粵港澳大灣區(qū)綱要的出臺,利好快速釋放。加之去年底積蓄的一波購買力,以及信貸利率下調(diào)的帶動,在3月份這個傳統(tǒng)旺季節(jié)點,今年也出現(xiàn)了年內(nèi)的第一個成交高位。
但進入4月下旬,受宏觀環(huán)境影響,經(jīng)濟下行壓力上升,市場觀望氛圍逐漸濃厚,購房需求更加理性和謹慎,市場行情降溫明顯。據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年上半年我市新房月成交僅為103萬平方米,同比去年上半年,明顯下降近3成。
在這波下行態(tài)勢中,惠州市場明顯呈現(xiàn)新房市場面臨調(diào)整,去庫存壓力攀升,市場形勢趨于嚴峻;區(qū)域梯隊分化,大亞灣、博羅縣上升為第一梯隊;市場僵局待破,主動營銷搶得先機等特點。
據(jù)統(tǒng)計,截至6月16日,今年上半年惠州新房網(wǎng)簽成交55167套,成交面積為567.16萬平方米,年內(nèi)成交規(guī)模與去年相比呈現(xiàn)萎縮趨勢,市場成交上升乏力,整體市場趨于下行。
而在成交下滑的同時,上半年新房市場的供應也呈現(xiàn)回落態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計,截至6月16日,上半年惠州全年新批預售607.41萬平方米,同比下滑15.63%。
區(qū)域市場分化明顯
值得注意的是,雖然上半年新批預售同比有所下滑,但基于2018年下半年新品的增量入市,導致目前庫存量高企,市場風險進一步加大。據(jù)統(tǒng)計,截至5月31日,惠州新房市場庫存為1337.06萬平方米,同比上升48.7%。按照惠州近一年來月成交量計算,這個庫存量的去化周期約為12-14個月,高于深圳、東莞。
從區(qū)域表現(xiàn)來說,上半年受規(guī)劃帶動、地域特點等影響,市場分化現(xiàn)象凸顯。在供應方面,大亞灣、博羅縣的新增供應占比較重,上升為第一梯隊。其中,博羅片區(qū)因為高鐵北站新城的建設,抬高了地產(chǎn)行業(yè)的市場預期,眾多房企紛紛進駐拿地,新增供應也快速攀升,上半年新增139.81萬平方米。新增供應的第二梯隊為惠城、惠陽和惠東。其中,惠城的主城區(qū)優(yōu)勢依然明顯,尤其是金山新天地的規(guī)劃出臺,強化了三棟、馬安的前景預期,各大項目相繼進駐,區(qū)域價值得到進一步提升。供應的第三梯隊為仲愷、龍門。其中仲愷受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要、軌道交通的帶動,關注度越來越高。
在成交方面,在市場下行壓力下,除惠東縣以外,各縣區(qū)均有不同程度的回落。其中,惠灣區(qū)域區(qū)因毗鄰深圳,市場的敏感性增強,市場變化波動更為顯著,惠陽、大亞灣新房網(wǎng)簽成交分別為83.91萬平方米、144.17萬平方米,同比分別下降50.45%、37.63%;仲愷、龍門成交有明顯的下滑,分別為21.97%、26.1%;博羅受新增供應大量入市的刺激,需求進一步釋放,成交量下降幅度較小,同比下滑了10.48%。此外,惠城區(qū)供求面基本平衡,成交量也略有下滑,為9.55%。
省外客戶占比上升
另據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要的影響,省外客戶占比由11%提升至15%,其中,廣西、江西、湖南、北京、湖北等省份客戶比例增加。90-120平方米的剛需戶型仍為市場成交的主力戶型。
縱觀上半年的市場情況,在觀望漸濃、競爭加劇,同時信貸收緊的背景下,房企資金壓力與業(yè)績壓力并重。為打破困局,房企們積極調(diào)整營銷策略,以走量為主,進行適當讓利。據(jù)惠州中原地產(chǎn)統(tǒng)計,6月份,惠州有不少于76個樓盤開啟了促銷優(yōu)惠折扣,包括開盤折扣、一口價、全款按揭折扣、老帶新、員工內(nèi)部價、低首付、送裝修、送物業(yè)費等優(yōu)惠方式層出不窮,以提高案場到訪及成交轉(zhuǎn)化率。
在這樣的主動營銷下,上半年碧桂園、龍光地產(chǎn)、星河控股、海倫堡、新力地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、新城控股獲上半年全市房企銷售金額前十。龍光城、碧桂園太東公園上城、碧桂園翡翠山、星河盛世、碧桂園太東天樾灣、碧桂園十里銀灘、碧桂園潤楊溪谷、金地天潤自在城、泰豐牧馬湖、星河丹堤花園獲上半年全市項目銷售金額前十。
面對已經(jīng)交出的半年答卷,下半年的樓市又將何去何從?惠州資深地產(chǎn)評論人、惠州天策行總經(jīng)理李建峰認為,由于“小陽春”大量消化了前期的購房需求,造成下半年的購房需求不足,市場難以形成熱銷的局面。預計下半年市場會回到橫盤震蕩格局,房價方面也會出現(xiàn)明顯的分化狀態(tài),部分區(qū)域價格上調(diào),同時部分區(qū)域價格下跌,“對購房者來說,下半年的可選擇性增多,而且會出現(xiàn)部分樓盤以優(yōu)惠價格重出江湖,所以對于消費者來說,在第三季度,即下半年是一個比較好的購房時機?!?/p>
惠州中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)葉曉燕則結(jié)合數(shù)據(jù)分析,下半年仍然有近1500萬平方米的新品需要入市,加之當下存量處于高位,市場的去化壓力不小,預計下半年的樓市仍將在承壓中前行,“我們預判,有些貨量的供應節(jié)點會有所延后,甚至會押后至明年,但這種階段性的顯性庫存和隱形庫存壓力是不容小覷的,未來仍有大量的潛在供應考驗需求的承接力?!?/p>
文/圖 惠州日報記者盧振俠