沙盤是購房者了解樓盤信息的重要途徑。

沙盤應(yīng)明確標(biāo)示“垃圾站”“變電站”等配套規(guī)劃。

　　端午節(jié)假期，是樓市慣常的營銷節(jié)點(diǎn)。有購房需求的市民，會利用這難得的假期去看房。沙盤作為樓盤與購房者見面的第一張“名片”，是購房者了解樓盤概況和房源信息的主要途徑。因此，尋常踩盤中，總會在營銷中心看到這樣的一幕：購房者們圍攏在沙盤四周，認(rèn)真傾聽銷售顧問的講解。

　　但所謂“外行看熱鬧，內(nèi)行看門道”，認(rèn)真聽了半天，仔細(xì)瞅了半晌，作為購房者的你，是否真得看懂了沙盤？沙盤這張“名片”傳遞出來的信息，又是否是樓盤的全部真實(shí)狀況呢？事實(shí)未必如此！本期記者就以購房者的視角，帶大家看看沙盤模型背后的玄機(jī)。

　　看全貌

　　周圍配套、內(nèi)部規(guī)劃、位置朝向

　　面對一個陌生的沙盤，尤其是看起來都差不多的社區(qū)模型，究竟要怎么看，才能了解到想要的樓盤信息呢？

　　結(jié)合多年踩盤經(jīng)驗，記者認(rèn)為，購房者選房時，應(yīng)首先了解社區(qū)周圍的配套設(shè)施，如是否有完善的交通設(shè)施、是否有相應(yīng)的教育資源、是否有便利的購物環(huán)境、是否有匹配的醫(yī)療資源。如果這些配套都齊備，要問清楚實(shí)際的距離，最好具體到公里數(shù)。

　　說起了解社區(qū)的配套設(shè)施，記者想起了前兩年仲愷的一個項目。因為市政道路分割，同個項目，分成了兩個社區(qū)。在沙盤展示中，為強(qiáng)調(diào)兩個社區(qū)的資源互用，開發(fā)商特意在市政道路上標(biāo)注了人行天橋，并明確告知，后期兩個社區(qū)的業(yè)主可以通過人行天橋自由穿行，不會受到市政道路阻隔的影響。但后期交樓中，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初標(biāo)注的人行天橋并不存在，由此引發(fā)了業(yè)主維權(quán)。

　　而惠博大道的一個樓盤，在前期沙盤展示中，開發(fā)商反復(fù)明確自帶學(xué)校配套，業(yè)主入住后才發(fā)現(xiàn)學(xué)校沒了蹤影。經(jīng)多次維權(quán)后，這一問題至今尚未結(jié)局。

　　在此，記者提醒，購房者在通過沙盤對項目配套做基本了解以后，為以防萬一，最好能將開發(fā)商的承諾添加進(jìn)購房合同中，以防出現(xiàn)變數(shù)。

　　了解了樓盤的外部配套，我們還要仔細(xì)了解社區(qū)的內(nèi)部規(guī)劃。如是否有人車分流，小區(qū)有幾個出入口，這些出入口又與哪些交通干道相連等。如果這些不了解清楚，會給日后的生活帶來極大的安全隱患。

　　此外，一些體量大的項目，都會分多期開發(fā)。購房者鎖定了理想中的戶型，一定要明確理想中的房源所在樓棟的具體位置，并仔細(xì)了解該樓棟周圍的規(guī)劃，如是否臨近馬路，如果臨近馬路，實(shí)際距離有多遠(yuǎn)，是否有綠化帶進(jìn)行隔離；房子的朝向如何，是否有遮擋等。一般沙盤上都會有朝向標(biāo)注，N代表北朝向，S代表南朝向，不懂看的購房者可以跟銷售顧問詳細(xì)了解。

　　看局部

　　樓間距、綠化率、車位配比

　　很多有過買房經(jīng)驗的人都有過這樣的經(jīng)歷：當(dāng)初看沙盤時，樓棟與樓棟之間的距離很遠(yuǎn)，綠化面積看起來很大，但收樓入住后才發(fā)現(xiàn)，與隔壁棟距離太近，自己的一舉一動都在鄰居的可視范圍內(nèi)，毫無隱私可言。而樓棟之間的狹小綠地，只有巴掌大的一點(diǎn)。

　　有著這樣“慘痛”的經(jīng)歷提醒，購房者在看沙盤時，一定要學(xué)會看沙盤的比例尺寸。通常來說，沙盤上除了會標(biāo)注朝向，還會標(biāo)注沙盤與現(xiàn)實(shí)的比例尺。通過“實(shí)際距離=圖上距離/比例尺”的換算，基本上能估算出實(shí)際的距離。這個計算方式，在了解樓棟之間的樓間距時，特別實(shí)用。

　　一般來說，普通小區(qū)的前后樓間距可以用樓高：樓間距＝1：1.2的比值計算。樓間距50米在一般項目中已經(jīng)是比較好的，擋光也會比較少。

　　此外，因為沙盤上的設(shè)計往往比實(shí)際社區(qū)規(guī)劃稀疏很多，同時也會給人高綠化率的感覺。因此購房者要想了解實(shí)際的綠化情況，還應(yīng)詳細(xì)咨詢銷售顧問。在房地產(chǎn)開發(fā)中，政府有規(guī)定“綠地率”一般是不低于30%。由于地價影響到房地產(chǎn)成本及利潤，因此與計算嚴(yán)格的“綠地率”相比，開發(fā)商更喜歡用“綠化率”這個名詞，而在綠化率計算下的實(shí)際各類綠地面積是要縮水的，所以記者建議購房者盡量購買綠化率在30%以上的社區(qū)。

　　說到車庫配比，二次置業(yè)的購房者都有深刻的體會。一些成熟社區(qū)，周圍配套齊全、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，但車位不足，嚴(yán)重影響生活質(zhì)量。因此二次置業(yè)的購房者在看沙盤時都一定會仔細(xì)詢問社區(qū)的停車位配比。目前市場上的新品社區(qū)比較常見的車位配比情況為1：1.5，即一戶家庭，平均配備1.5個車位。個別具有前瞻視角的社區(qū)，能達(dá)到1：1.75，或1：2。對仍舊延續(xù)幾年前的1：1車位配比的社區(qū)，購房者一定要謹(jǐn)慎考慮，除非做好了天天下班回家搶車位的準(zhǔn)備。

　　看配套

　　垃圾站、變電站、加油站

　　前段時間，位于江北片區(qū)的南國園·清水灣達(dá)到了交樓條件，業(yè)主卻集體拒收。原因就是原本在沙盤及多種宣傳資料上多次宣稱的花園規(guī)劃，實(shí)際上卻是市政道路；沙盤上沒有告知的垃圾中轉(zhuǎn)站，卻出現(xiàn)在距離住宅不足10米的地方。

　　近年來，因社區(qū)無故多了垃圾站、變電站、加油站等設(shè)施規(guī)劃而導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)案例不斷。雖然理論上，沙盤要嚴(yán)格按照實(shí)際圖紙制作，但很多樓盤為了快速走量，以及為了美化形象，仍舊選擇“知情不報”，一些看起來不夠美觀，或會影響購買行為的設(shè)備都會被忽略。比較常見的就是垃圾站、變電站、高壓電線、加油站、水泵室等。

　　在判斷社區(qū)是否有這些設(shè)施的過程中，購房者除了詳細(xì)咨詢銷售顧問，也可著重留意一下沙盤上的透明水晶體。細(xì)心的購房者一定都會發(fā)現(xiàn)，沙盤上常會有一些透明水晶體，且沒有明確的建筑說明。這個時候就要向銷售顧問問清楚，這些水晶體到底是什么建筑。因為它們可能是小區(qū)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物。

　　未來這些不明建筑物，非常有可能會對生活造成一定的不良影響。比如說，它們可能是小區(qū)內(nèi)部的垃圾站、配電房等等。因此在看到這些不明建筑物時，購房者不僅要詢問清楚，最好能把這些“不確定的因素”寫入購房合同中。

　　文/圖 惠州日報記者盧振俠