市民在圍觀沙盤。

由于業(yè)績壓力增大，房企選擇積極推新。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，評較傳統(tǒng)旺季，向來有“金三”“銀四”“紅五月”的說法。但在瞬息萬變的市場行情影響下，消費心理的改變推動了營銷思路的轉(zhuǎn)變，如今的市場，很難再用“金三”“銀四”“紅五月”這樣的傳統(tǒng)定義來概括?；葜輼鞘幸嗖焕狻?/p>

　　3月份以來惠州樓市出現(xiàn)的短暫“小陽春”并未持續(xù)，5月份銷售市場分化顯著，觀望心態(tài)影響，成交量有所回落，傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn)。隨著6月份的到來，房企受限于業(yè)績壓力，選擇積極推新，預(yù)計有23盤3500套新品入市。

　　五月成交略降

　　市場分化加劇

　　進入五月份以來，很多人都會有個明顯的感覺：對比往年而言，今年的5月樓市異常平靜。一位專事地產(chǎn)行業(yè)活動策劃的地產(chǎn)服務(wù)商稱，相比往年而言，今年五月的業(yè)務(wù)量清淡不少，“以前從4月份開始，很多樓盤就會預(yù)定5月份的活動檔期，常常是扎堆搞暖場活動，周末一天趕四五個場的情況非常普遍。今年也有，不過少了很多?！?/p>

　　一位媒體同行也有同感，“我記得以前5月份我們基本上都是周末無休，各種營銷中心開放、樣板房開放、開盤的活動采訪非常密集，今年5月明顯清閑了下來?！?/p>

　　幾位樓盤負(fù)責(zé)人的介紹，似乎印證了該地產(chǎn)服務(wù)商及媒體同行的判斷。“原計劃5月份推新品，后來根據(jù)公司的安排，推遲了營銷節(jié)點。具體什么時候推新，還要等通知。”惠陽某樓盤負(fù)責(zé)人周小姐稱。

　　“我們新品一直陸續(xù)有推，只是沒有做集中開盤的儀式。”仲愷某項目負(fù)責(zé)人吳先生也介紹。

　　記者采訪中發(fā)現(xiàn)，多位人士所說的情況，影響到了5月份的市場表現(xiàn)。據(jù)惠州中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，在“五一小長假”這個傳統(tǒng)營銷節(jié)點，全市十五盤推新，最終僅成交2257套，同比去年下降了30.64%。無論是成交套數(shù)還是成交面積，均低于前兩年。

　　而來自惠民之家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，5月份市場成交情況總體不如去年。以惠城區(qū)為例，截至發(fā)稿前，5月份惠城區(qū)一手住宅網(wǎng)簽2191套，同比去年的2464套，略有下浮。

　　結(jié)合惠州中原地產(chǎn)、惠民之家等提供的數(shù)據(jù)，記者在分析市場行情時發(fā)現(xiàn)，5月惠州樓市在成交平淡的同時，還表現(xiàn)出冷熱不均的分化現(xiàn)象。在區(qū)域上，相比惠城、惠陽、大亞灣、博羅的火熱上升態(tài)勢，仲愷、惠東則表現(xiàn)欠佳，成交量大幅下降。而在單品表現(xiàn)上，部分位置較好的項目，產(chǎn)品不愁賣，甚至出現(xiàn)搶不到房的情況，而一些位置相對較偏或是配套還不完善的項目，上門量不足，多是依賴中介聯(lián)動拓客。

　　購房選擇增多

　　3500套新品入市

　　“今年有粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃利好的帶動，市場預(yù)期變強，按道理說，5月這個傳統(tǒng)旺季不應(yīng)該是這種表現(xiàn)?！被莶┐蟮滥稠椖繝I銷負(fù)責(zé)人李先生分析，市場之所以出現(xiàn)五月不“紅”現(xiàn)象，多半因為差異化備案價政策即將出臺的傳聞，“大家都在等待差異化限價政策的出臺，因此很多項目都放緩了推貨計劃，實在推不了的，就采取小步慢跑的方式。這樣的背景下，自然不會有太大的營銷動作?！?/p>

　　李先生繼而認(rèn)為，隨著6月份的到來，房企的觀望、博弈的心態(tài)可能會發(fā)生改變。援引他的分析，記者了解到，年中和年底是房企集中沖刺業(yè)績的關(guān)鍵期。以往的5、6月份，為沖刺半年度業(yè)績，房企推貨、營銷的熱情持續(xù)高漲，市場供應(yīng)規(guī)模也會維持在較高水平。如今5月即逝，6月將至。面對年中業(yè)績沖刺的最后機遇，很多房企在業(yè)績壓力之下，選擇積極推新入市。據(jù)惠民之家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月，僅惠城仲愷區(qū)，就預(yù)計有23盤攜3500套房源入市。在區(qū)域供應(yīng)上，大江北、東部新城以及仲愷依舊是6月推新的主力軍，各區(qū)域均有6個以上樓盤推新。而金山湖、老城區(qū)域相對來說缺少“補給”。而產(chǎn)品來看，6月剛需及改善型產(chǎn)品依舊占據(jù)主流地位，產(chǎn)品面積集中在90-120平方米之間。

　　據(jù)悉，伴隨6月份入市新品的亮相，哪些區(qū)域更適宜居住，更具性價比，成為購房者熱議的話題。對此， 惠州中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)葉曉燕認(rèn)為，對于剛需客戶而言，既想擁有核心區(qū)的配套，又不想承受過高的價格，可以更多關(guān)注核心外圍的成熟片區(qū)，例如惠城區(qū)東部水口片區(qū)、泛江北小金口或沿江路板塊，這些區(qū)域目前價格尚未充分上漲，而居住環(huán)境、基礎(chǔ)配套、未來交通規(guī)劃等方面也很有優(yōu)勢，近期有較充足貨量的項目有合生上觀國際、方圓東江月島、雙璧灣、惠陽雅居樂花園、國韻華府、昕景豪庭，值得剛需們重點關(guān)注。

　　房企加速布局

　　北站新城受捧

　　采訪中，說起極具升值潛力的區(qū)域，多位業(yè)內(nèi)人士紛紛提及“北站新城”。據(jù)悉，總投資32.7億元的惠州北站，不單是集高鐵、地鐵、客運功能于一身的綜合交通樞紐，還被賦予了城市核心區(qū)域的厚望，依托44平方公里的總用地面積，形成博羅生態(tài)居住組團、湯泉居住組團、白石居住組團、金源居住組團、麒麟山居住組團5個居住組團，建設(shè)一座可以容納42萬人居住的高鐵北站新城。

　　得益于高鐵北站新城的發(fā)展利好，企業(yè)加速了布局該片區(qū)的腳步。2017年，小金口湯泉片區(qū)的3宗商住地塊出讓的消息吸引了多家房企的注意。在激烈的角逐中，星河、保利和領(lǐng)地各以高溢價斬獲理想地塊，總成交額近20億元。其中，領(lǐng)地集團以12.535億元競得的近10萬平方米地塊，樓面價6320元/平米，溢價率達(dá)250%。

　　如今時過一年半，高鐵北站新城再現(xiàn)搶地風(fēng)波。就在昨日，根據(jù)惠州市公共資源交易中心公示，位于小金口湯泉片區(qū)，計算指標(biāo)用地面積為24792平方米，規(guī)劃建筑總面積為76855平方米，起拍價為38430萬元的規(guī)劃編號B05-17-03-01地塊（詳見下表），在經(jīng)過中海、碧桂園、龍湖和雅居樂等多家房企53分鐘的激烈博弈后，最終被深圳市瑞德企業(yè)管理有限公司以44130萬元價格拿下，溢價14.8%，樓面價格達(dá)到5742元/平方米，地面價達(dá)到17800元/平方米。

　　據(jù)悉，深圳市瑞德企業(yè)管理有限公司為深圳市雅生實業(yè)有限公司旗下子公司，即雅居樂集團。這是繼雅居樂白鷺湖、惠陽雅居樂花園、雅居樂御賓府之后，雅居樂在惠州布局的又一個項目。

　　當(dāng)前，小金口金源片區(qū)另有一宗地塊現(xiàn)正掛牌中，將于6月3日拍賣。地塊占地面積88844平方米，規(guī)劃建筑面積222110平方米，競拍起始價11.11億元，起始樓面價約5003元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至目前，高鐵北站新城片區(qū)已聚集星河地產(chǎn)、保利、五礦、中海、領(lǐng)地、華泓、富力、新城、方圓、三盛，以及中洲控股等十余家知名房企布局項目，其所建樓盤也偏向高端群體，如金?！ば呛拥さ獭⒅泻?、五礦·哈施塔特、方圓東江月島等高端別墅盤。

　　文/圖 惠州日報記者盧振俠