○新舊版本合同對比

《商品房買賣合同》關系著千家萬戶（資料圖片）。 《東江時報》記者楊建業(yè) 攝

　　不少人在購買商品房時，常常會遭遇霸王合同，但是面對財大氣粗的開發(fā)商，卻只能忍氣吞聲。那么，相比舊版的《商品房買賣合同》，新版《商品房買賣合同》有哪些亮點？如何更注重對購房者權益的維護？程嘯向記者詳解了新版合同文本。

　　1 消費者可選擇由誰監(jiān)管預付款

　　近兩年來，房地產(chǎn)市場曾出現(xiàn)過開發(fā)商因資金斷裂或其他原因，把購房者交的首付款卷走或挪作他用，購房者陷入“錢房兩空”的困境。此外，買賣雙方因違約經(jīng)常發(fā)生矛盾，經(jīng)常是買家違約按貸款利率履行，而賣家違約卻按銀行存款利率履行，形成了合同中不平等的霸王條款。
　　解讀：新版《商品房買賣合同》示范文本要求，新增商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機構、監(jiān)管賬戶和賬號。
　　“監(jiān)管的模式可以有好幾種，可以是政府監(jiān)管、房管局監(jiān)管，也可以是銀行協(xié)議監(jiān)管，消費者可以選擇?？傊O(jiān)管主體必須明確，確保資金監(jiān)管落到實處。”程嘯說，這樣就加強了對開發(fā)企業(yè)使用預售資金的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路等現(xiàn)象。
　　此外，新版本還規(guī)定，今后雙方因違約發(fā)生違約金時，一律按中國人民銀行公布的貸款基準利率作為利息計算的標準，并且對支付期限作了約定。

　　2 配套設施要寫進合同

　　“原本承諾是興建九年制義務教育學校，現(xiàn)在怎么變成特殊學校？買房時說的一樣，現(xiàn)在又是另外一樣，開發(fā)商這是欺騙業(yè)主。”不少市民買房都遇到過這樣的問題：買房前說的學校、醫(yī)院、綠地等，最后卻成了“空頭支票”，交房時要么沒有實現(xiàn)，要么沒有達標。而舊版合同對公共服務及其他配套設施的標準沒有明示，業(yè)主在簽約時若忽視相關約定，開發(fā)商交房時公共服務及其他配套設施未建成，無需承擔違約責任。
　　解讀：新版合同將樓盤公共服務及其他配套設施的交付條件和時間表明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務用房、醫(yī)療衛(wèi)生機構、幼兒園、學校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設施配套的交付時間、工程進度。以學校為例，合同中約定了什么時間要達到怎樣的標準，就必須在那個時間內(nèi)交付。
　　如果開發(fā)商未按合同約定建設和交付公共配套設施，應按買賣雙方合同約定，買受人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由開發(fā)企業(yè)承擔。
　　“比如按照原來的約定，小區(qū)內(nèi)是建一所小學，然而現(xiàn)在改為其他用途，這就是開發(fā)商違約。當然，假如是由于政府規(guī)劃調(diào)整，那開發(fā)商則需要對業(yè)主進行公示；假如業(yè)主不同意，業(yè)主有權要求退房。”程嘯說，這意味著開發(fā)商在做廣告時，需要三思而后行。

　　3 先驗房然后再交房

　　房屋交接前，要想檢查質(zhì)量，必須先交契稅，很多買房人曾有過這樣的經(jīng)歷。此外，有的開發(fā)商還要求先收房，再進行驗房。如果購房者因房屋質(zhì)量問題不愿意收房，導致了延期交付，購房合同中也沒有約定誰來承擔責任。這種霸王條款讓購房者維權無門。
　　解讀：新版合同增加了購房人有權對商品房查驗的相關約定。房企在交房之前，買受人（購房者或業(yè)主）有權對該商品房進行查驗，出賣人（房企及房產(chǎn)銷售代理公司）不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。
　　商品房達到交付條件后，房企應當在交付日期屆滿前（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。
　　若房屋驗收過程中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，買受人可要求出賣人按照有關工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標準自查驗次日起某日內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。
　　“新的合同文本對驗房收房的順序作了調(diào)整，規(guī)定要先驗房，然后再交房，這就可以保證業(yè)主不會收到有問題的房子，在維權中占據(jù)主動。”程嘯說。

　　4 增加購房者信息保護條款

　　“我昨天剛收樓，今天就接到不少裝修公司的電話，是不是開發(fā)商把我們信息賣了出去？”剛買了房子不久，就接連接到各種裝修電話，這也是不少購房者頭疼的問題。
　　解讀：新版合同增加了購房人信息保護條款，明確開發(fā)企業(yè)對購房人的信息負有保密義務，非經(jīng)購房人書面同意，不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。
　　“這就是新文本要保證的業(yè)主信息安全，開發(fā)商泄露購房者信息要承擔責任，合同中都有明確規(guī)定。這也可有效遏制買受人個人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護買受人的合法權益。”程嘯說。
　　不過，也有房企營銷人員不看好這項條款的效果?；葜菀患以谑蹣潜P置業(yè)顧問說，從買房到入住，購房者的個人信息需要無條件地轉(zhuǎn)出多次，水、電、氣的初裝都需要開發(fā)商提供戶主個人信息，業(yè)主購買裝修材料時也可能留下聯(lián)系方式，“僅約束開發(fā)商，恐怕管不了購房者信息被泄露的事兒”。

　　5 一房多賣要加倍賠償

　　2012年底，大亞灣區(qū)澳頭一家名為菁華園的樓盤曾一度引起關注。此前不相識的業(yè)主，發(fā)現(xiàn)彼此竟然重復購買了數(shù)套房子。經(jīng)調(diào)查，菁華園重復銷售的樓房有120套。最后，開發(fā)商被刑拘，理由是涉嫌非法吸收公眾資金，和“一房多賣”無關。
　　解讀：新版合同明確了解除合同的條件、程序以及利息計算方式，引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對存在“一房多賣”、房屋主體結構不合格給買受人造成損失等嚴重違約情形的，出賣人除退還買受人已付全部房款和利息外，還要支付已付房價款1倍或者買受人全部損失的賠償金。
　　舉個例子，一套商品房價格70萬元，開發(fā)商“一房兩賣”導致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付140萬元，再加上70萬元本金部分的利息損失。

　　6 水電氣未通禁交付使用

　　“都交樓了，怎么燃氣還通不了？”市民林小姐在惠城區(qū)小金口購買了一套商品房，然而在入住時卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)管道煤氣未通，無奈之下，她只能買瓶裝燃氣來做飯。
　　解讀：新版合同關于交付時必須具備的配套設施設備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己項目內(nèi)的水、電、暖、氣設施設備建設好，還要實際與市政管網(wǎng)連接，確保供應。程嘯解釋，這個規(guī)則的變化，意味著開發(fā)商絕不能再去拿市政配套不全的邊郊項目，否則就是等著賠錢了。
　　此外，新版合同還要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項內(nèi)容明確披露在合同中。前兩項如果不達標，給開發(fā)商一次整改的機會；再不達標的，購房者直接有權退房。而這三項措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內(nèi)容，特別容易構成違約。

　　7 著重解決商品房“養(yǎng)老問題”

　　林先生在市區(qū)東平某小區(qū)購買了房子，入住僅一年多，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)外墻已經(jīng)出現(xiàn)剝落的現(xiàn)象。經(jīng)調(diào)查，開發(fā)商曾就維修問題與施工方進行協(xié)商，但后因資金鏈出現(xiàn)問題遲遲未落實。
　　解讀：新版合同中，預售合同第十八條及附件八特別約定：如果開發(fā)商不承擔質(zhì)量保修義務，必須由另一家單位來承擔連帶責任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關聯(lián)公司。程嘯認為，這一方面強化了開發(fā)商的質(zhì)量責任，更具現(xiàn)實意義的是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍采用項目公司開發(fā)制，而項目公司一旦開發(fā)結束就離開或被注銷，造成商品房有人賣、無人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的 “養(yǎng)老問題”，即開發(fā)項目的項目公司注銷后的商品房質(zhì)量責任承擔問題。
　　記者劉乙端