新版《商品房買賣合同》增加了購房人有權(quán)對商品房查驗

　　合同分預(yù)售和現(xiàn)售兩個版本，首次引入懲罰性賠償金，開發(fā)商“一房二賣”須加倍賠償買主……昨日，市房管局舉辦新版《商品房買賣合同》知識講座，邀請新版《商品房買賣合同》文本修訂專家組成員、法學(xué)博士、清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯主講，對新版《商品房買賣合同》示范文本的亮點進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

　　新版合同分預(yù)售和現(xiàn)房兩個版本

　　今年，住建部和工商總局聯(lián)合發(fā)布新版商品房買賣合同范本。記者看到，新版《商品房買賣合同》示范文本共有10章，僅正文就有26頁。新版合同文本從保護(hù)消費(fèi)者利益角度出發(fā)，對期房、現(xiàn)房采用不同合同文本。新版購房合同中，不少內(nèi)容是硬性規(guī)定，例如，出售商品房的全部房價款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號；樓盤公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的交付條件和時間表明確寫在合同中，包括公共綠地、小區(qū)內(nèi)非市政道路、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校、綠地率、規(guī)劃車位和車庫等公共設(shè)施配套的交付時間、工程進(jìn)度；增加了購房人有權(quán)對商品房查驗的相關(guān)約定，明確規(guī)定要先驗房，然后再交房；特別約定如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。
　　新版合同一分為二，形成預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個版本。
　　新版合同在“商品房基本狀況”中增加“預(yù)售依據(jù)”一欄，注明該商品房由哪個單位批準(zhǔn)預(yù)售、預(yù)售許可證號等。此外，還新增房屋“抵押情況”、“房屋權(quán)利情況”。“預(yù)售房具有更多的不確定性，這些措施完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，從而完善現(xiàn)在的預(yù)售制度，防止開發(fā)商把已經(jīng)賣給購房者的房子違規(guī)抵押給銀行，同時督促開發(fā)商提高建房質(zhì)量。”程嘯說。

　　合同內(nèi)容具有強(qiáng)制性

　　“新版商品房買賣合同最大的亮點，就是合同內(nèi)容具有強(qiáng)制性。”程嘯介紹，以往的舊版合同，房地產(chǎn)企業(yè)在和消費(fèi)者簽訂合同時，往往在合同正本中只寫一個大概情況，但在附件里卻增加了很多有利于開發(fā)商的條約，消費(fèi)者只能無奈接受。而新版的合同細(xì)化了很多內(nèi)容，且不少是“必填”項目，一旦合同內(nèi)容與附件內(nèi)容相沖突時，以合同內(nèi)容為主。
　　無論現(xiàn)售合同示范文本還是預(yù)售合同示范文本，都只是適用新建商品房的買賣，不適用存量房即二手房買賣。
　　記者從市房管局了解到，由于使用新版《商品房買賣合同》前需要升級相關(guān)的信息網(wǎng)絡(luò)平臺，一旦系統(tǒng)調(diào)配完成后將使用新版《商品房買賣合同》。

　　常見購房糾紛

　　合同糾紛：如交房時間、購房定金、產(chǎn)權(quán)辦理等方面的合同糾紛，常見的是開發(fā)商不按時交房、產(chǎn)權(quán)辦理一拖再拖等。
　　質(zhì)量問題：主要有墻體空鼓、裂縫、傾斜、地面裂縫，墻面、下水管道及衛(wèi)生間、廚房漏水、滲水，精裝修不符合規(guī)范、裝修材料價高質(zhì)次等。
　　虛假宣傳：部分開發(fā)商在銷售過程中夸大宣傳，消費(fèi)者付款買了房之后，才發(fā)現(xiàn)與當(dāng)初開發(fā)商口頭承諾的不一致等問題。