市住建局等部門就市區(qū)中心區(qū)既有住宅加建電梯管理辦法答記者問

　　昨日，《惠州日報》率先報道《惠州市區(qū)中心區(qū)既有住宅加建電梯管理辦法》，對既有住宅加建電梯資金來源、申請程序、利益分攤等做了報道，引發(fā)市民關(guān)注，不少市民致電《惠州日報》咨詢有關(guān)情況。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖然《辦法》出臺，但是仍存在一些疑慮待解。比如，有業(yè)主不同意怎么辦？高低層住戶利益如何平衡？加裝電梯資金瓶頸如何破解？記者帶著這些問題采訪了市住建局等有關(guān)方面。

　　1問 為什么必須得到全體業(yè)主同意？

　　業(yè)主專有利益不得由其他業(yè)主決定

　　加建電梯，必須得到加建電梯住宅全體業(yè)主的同意，有業(yè)主特別是一樓業(yè)主不同意怎么辦？市住建局給出的答復(fù)是建不成。

　　經(jīng)記者查詢，《物權(quán)法》第76條規(guī)定：改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。那么，惠州為什么要業(yè)主100%同意才能加裝呢？

　　“按我的理解，《物權(quán)法》所說三分之二以上的業(yè)主指的是整個小區(qū)的業(yè)主。加裝電梯涉及的是本棟住戶和相鄰建筑住戶，對不同樓層的業(yè)主有不同的影響，必須充分尊重全體業(yè)主的意見和訴求。”市住建局相關(guān)負責(zé)人解釋說，低層住戶常因涉及采光、分攤費用等問題而反對。“要100%同意，就是要業(yè)主內(nèi)部就分攤費用協(xié)商好，加裝電梯或許會給低層住戶帶來通風(fēng)、采光、噪音、通行的影響，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當按照公平合理的原則正確處理相鄰關(guān)系，因此業(yè)主專有的利益不得由其他業(yè)主決定，否則可能會導(dǎo)致新的不和諧出現(xiàn)。如有業(yè)主反對，阻擾施工、故意破壞的話，會給鄰里關(guān)系造成不好影響。”

　　這種不和諧的案例早已有之。前幾年，廣州市天河區(qū)陶育路某號舊樓加建電梯工程動工，導(dǎo)致街坊發(fā)生激烈爭執(zhí)，幾十名街坊激烈爭吵，幾名阿伯阿婆差點打起來。

　　低層業(yè)主不同意加裝電梯，最為關(guān)注的就是采光、通風(fēng)問題，這些其實可以通過技術(shù)手段來解決。廣州不少典型舊樓基本上在樓梯間的外墻就可加裝觀光式小型電梯，采用鋼結(jié)構(gòu)外貼透明有機玻璃，既簡易實用又不會阻擋低層住戶的光線，有的可在連接兩幢樓的空中樓梯廊道中間加電梯。

　　為此，在內(nèi)部協(xié)商方面，該負責(zé)人建議，一二樓的業(yè)主盡量體諒高層的難處，同意加裝；高層的業(yè)主也要理解低層住戶的實際情況，在加裝和維護費用方面給予適當減免。

　　2問 費用分攤是否需要指引性標準？

　　每個小區(qū)情況不同需要業(yè)主間協(xié)調(diào)

　　記者在采訪中了解到，裝一部電梯的費用加上以后的安檢費、質(zhì)檢費，對普通家庭來說不是小數(shù)目。這筆費用應(yīng)怎樣分攤成為困擾業(yè)主們最實際的問題。

　　《辦法》提出了既有住宅加建電梯的3大資金來源：業(yè)主共同出資；屬于政府直管的公房可由公房管理單位利用租金收入出資；社會投資等其他合法資金來源。其中，可使用業(yè)主名下的住房公積金、住房補貼，被視為主要亮點之一。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，開一個電梯井至少需要20萬元左右，加上電梯設(shè)備約20萬元，這樣加起來至少得40萬元左右，如果這筆費用需要住戶自己籌集，計算下來每個住戶至少要分攤1萬元以上，多的要三五萬元，如果涉及征用住戶車房等問題，那么還需要支付賠償費用。圓通橋大廈建于2001年，共8層高，后于2007年加裝了一部電梯，總共花了45萬元。“當時業(yè)主比較支持，資金籌集都比較順利。”該大廈業(yè)主陳先生說，如果遇到家庭特別困難拿不出錢的就不知道該怎么辦了。

　　市住房公積金管理中心相關(guān)負責(zé)人昨日告訴記者，加建電梯費用都不高，提取的額度應(yīng)該可以滿足。詳盡的實施辦法將會于近日出臺。

　　費用如何分攤是最受關(guān)注的問題，很多市民提出建議，希望政府能夠出臺一個指引性標準，規(guī)定不同樓層的住戶分攤加裝電梯費用的比例。市住建局相關(guān)負責(zé)人解釋，每個小區(qū)的情況不一樣，需要業(yè)主間協(xié)調(diào)，按簽訂的合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議計算。“圓通橋大廈當時是按照房子面積計算，每增高一層多出10%。”該負責(zé)人介紹。

　　有市民表示，光靠業(yè)主的自我協(xié)商，舊樓加裝電梯進度緩慢，不同小區(qū)費用分攤的比較可能引發(fā)各種矛盾，可能需要政府主導(dǎo)，才能真正促進這一問題的解決。

　　3問 審批手續(xù)是否繁瑣“傷不起”？

　　住建局起草意見稿時已進行了簡化

　　從《辦法》看，加裝電梯涉及住建、住房公積金管理中心、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、國土等多個部門，審批流程較為復(fù)雜。流程方面則有提交申請、初步審查、媒體公示、提交具體的規(guī)劃施工圖、審核批準、施工安裝、工程驗收等幾個基本步驟。采訪中很多市民認為辦理增設(shè)電梯手續(xù)太過繁瑣，涉及部門太多。

　　“對于我們這些老年人來說，根本無力應(yīng)付這么多的審批程序，而且審批環(huán)節(jié)繁多，令人感覺遙遙無期。”家住南壇東路的李先生希望政府能夠開通綠色通道，盡可能簡化加裝電梯審批的相關(guān)手續(xù)。

　　市住建局有關(guān)負責(zé)人解釋說，住建局在起草意見稿時已經(jīng)對相關(guān)程序進行了簡化，業(yè)主協(xié)調(diào)、資金籌集、合同簽約、后期管理等諸多問題都要解決。辦理手續(xù)簡單，但管理部門會對每個程序嚴格把關(guān)，確保工程質(zhì)量。

　　當記者詢問從申請加裝電梯到最終投入使用需要多久時，市住建局有關(guān)負責(zé)人說：“每個小區(qū)情況不一樣，不好判斷，比如有些業(yè)主協(xié)商時間長，有些建設(shè)進度慢，快的話幾個月就可以了。”

　　有市民擔(dān)憂：假如所有業(yè)主意見統(tǒng)一，在解決一系列問題之后卻卡在規(guī)劃審批問題上，那豈不是白忙活了？況且從申請開始就伴隨著費用，在申請前就必須出具設(shè)計圖，萬一其他方面未能通過審批，那么設(shè)計圖的錢就等于打了水漂。對此，住建局工作人員建議住戶先咨詢相關(guān)專家的意見，由規(guī)劃部門進行現(xiàn)場勘查。

　　成功樣本

　　加裝電梯后房子升值了

　　惠城中心區(qū)到底有多少可以加建電梯的房子？關(guān)于這個問題，市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局也沒有準確調(diào)查統(tǒng)計過。不過，該局有關(guān)負責(zé)人透露，具備加建條件的大概200棟。近年來，已有成功安裝電梯的例子。

　　位于市區(qū)下埔的桃園閣小區(qū)建于上世紀九十年代末，層高為9層，共有5棟樓，為惠州市中心區(qū)首個成功加裝電梯的老住宅小區(qū)。

　　“開始部分業(yè)主還是有不同意見，后來大家反復(fù)做思想工作，高樓層的住戶也主動讓步，多承擔(dān)一些費用，才基本達成了一致意見。”該小區(qū)物業(yè)管理處的工作人員介紹說，征得業(yè)主同意后，再經(jīng)過報建、施工等一系列程序，2005年先安裝好了3部。后來，另外兩棟樓的業(yè)主看到有電梯確實方便了很多，于是大家也聯(lián)合起來，加裝了電梯。

　　加裝一部電梯每戶要掏數(shù)萬元，雖然能享受到坐電梯上下樓的方便，但這對于那些樓層并不是太高的業(yè)主來說似乎并不劃算。起初，桃園閣小區(qū)的住戶老張也這樣認為。不過電梯裝好后，他的想法完全改變了。因為有了電梯，他的老房子無形中升值了，被更多想買二手房的人看好，價格也漲了一大截。“有的業(yè)主在裝電梯后就把房子賣了，相比沒電梯時的市場價，扣除裝電梯分攤的錢，還賺了幾萬元呢。”

　　本組文字 本報記者范海波 通訊員趙麗霞 插圖：阿水