新年伊始，很多購房者和存量房貸業(yè)主都在琢磨，實(shí)行LPR之后，明年房貸是否會(huì)有新的變化調(diào)整呢？這不，新規(guī)來了！為了深化利率市場(chǎng)化改革，去年12月28日，央行宣布存量房貸利率新方式：存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，要求存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上要在2020年8月31日前完成。這是央行繼8月LPR新機(jī)制改革后的又一重大舉措。

　　簡(jiǎn)單的說，就是以前的貸款合同是以基準(zhǔn)利率+上?。ɑ蛳赂。┑姆绞蕉▋r(jià)，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR+基點(diǎn)（或固定利率）的方式定價(jià)了。面對(duì)“LPR＋基點(diǎn)浮動(dòng)”或者“固定利率”兩種方式，房貸族該如何選擇？

　　什么是存量浮動(dòng)利率貸款？

　　2020年1月1日前簽訂的

　　浮動(dòng)利率貸款合同

　　央行指出，存量浮動(dòng)利率貸款，是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款（不包括公積金個(gè)人住房貸款）。這次針對(duì)的是存量房貸中的浮動(dòng)利率的房貸，也就是說如果當(dāng)時(shí)是簽訂的固定利率的，那么還是按照原來的合同執(zhí)行。

　　央行明確，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，除商業(yè)性個(gè)人住房貸款外，加點(diǎn)數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。

　　存量房貸啥時(shí)開始轉(zhuǎn)換？

　　3月開始

　　轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。銀行會(huì)通過官網(wǎng)和網(wǎng)點(diǎn)公告、短信、郵件、手機(jī)銀行和電話通知等方式告知客戶，所以如果是已經(jīng)貸款的，可以留意自己貸款銀行發(fā)布的公告消息。

　　存量房貸必須要轉(zhuǎn)換嗎？

　　兩種選擇方式選其一

　　只有一次選擇機(jī)會(huì)

　　根據(jù)新規(guī)，本次轉(zhuǎn)換有兩種選擇，貸款人可與銀行商定，將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，或轉(zhuǎn)換為固定利率。若選擇浮動(dòng)利率，在新一個(gè)定價(jià)周期到來的時(shí)候，會(huì)隨著最近一期的LPR變化而再次出現(xiàn)變化；而選了固定利率的，剩下的還款期限內(nèi)都將執(zhí)行這個(gè)固定利率了。

　　已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。意思是，若你已經(jīng)到了貸款合同期的最后一年，就不必轉(zhuǎn)換了，沒什么意義。

　　要注意的是，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。因此，究竟是選擇浮動(dòng)還是選固定，老房貸族們可以仔細(xì)考慮一下。

　　此前利率優(yōu)惠會(huì)否受影響？

　　加點(diǎn)可為負(fù) 同樣享受優(yōu)惠

　　根據(jù)公告，原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值可為負(fù)值。加點(diǎn)可以為負(fù)，很大程度上確保了過去在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮動(dòng)定價(jià)的貸款，借款人能享受到跟之前一樣的優(yōu)惠利率。

　　選擇浮動(dòng)利率后

　　2020年月供咋變？

　　2020年月供和2019年一樣

　　央行明確，商業(yè)性個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR的，LPR的期限品種依據(jù)原合同的借款期限確定，確定后在合同剩余期限內(nèi)不再調(diào)整。也就是說，此次調(diào)整中有一個(gè)重要的原則，就是要確保第一次調(diào)整的時(shí)候，利率保持不變。因此在2020年轉(zhuǎn)換時(shí)，房貸利率水平和以前是一樣的，沒有變化。

　　存量房貸的月供啥時(shí)變？

　　目前，大多數(shù)存量房貸的重定價(jià)周期為1年，重定價(jià)日一般為每年1月1日。據(jù)此，專家表示，第一個(gè)重定價(jià)日應(yīng)該是2021年1月1日，每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。屆時(shí)存量房貸的月供變化，需要根據(jù)2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR進(jìn)行調(diào)整。

　　轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)利率后的

　　新房貸利率是多少？

　　加點(diǎn)數(shù)值一旦確定便永遠(yuǎn)不變

　　央行提出，加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值（可為負(fù)值），在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

　　以前的房貸利率是這樣計(jì)算的：房貸實(shí)際利率=央行貸款基準(zhǔn)利率×（1±浮動(dòng)比例），而五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，這個(gè)利率已經(jīng)4年沒有變化了。每個(gè)房貸客戶執(zhí)行的浮動(dòng)比例可能大不相同，以首套房為例，購房者最低有享受7折優(yōu)惠，最高也有上浮30%的。當(dāng)央行調(diào)整利率的時(shí)候，基準(zhǔn)利率變化，但折扣比例不變。按此計(jì)算，7折房貸利率就是：基準(zhǔn)利率×0.7%

　　換成新規(guī)后，由于原來每個(gè)人的浮動(dòng)比例不一樣，轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)數(shù)也肯定不同。舉個(gè)例子，當(dāng)前LPR的長(zhǎng)期利率4.8%，假設(shè)是7折利率，支付的實(shí)際利率是4.9%×0.7=3.43%。4.8%-3.43%=1.37%。那就把這1.37%固定下來，以后7折的房貸利率，都是LPR利率減去1.37%。

　　是否需要轉(zhuǎn)換為

　　LPR浮動(dòng)定價(jià)利率？

　　利率下行趨勢(shì)下

　　轉(zhuǎn)為浮動(dòng)定價(jià)更劃算

　　“LPR已經(jīng)從4.85%下調(diào)到4.8%了，雖然下調(diào)幅度不大，但是根據(jù)全球目前的宏觀環(huán)境和國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)情況，從長(zhǎng)期來看，利率下行是大趨勢(shì)?！蔽沂心硣秀y行信貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，一年重新定價(jià)一次房貸利率，對(duì)于新增購房者和之前執(zhí)行在原基準(zhǔn)利率（4.9%）上浮的貸款者來說是有好處的。當(dāng)然，LPR也不排除會(huì)進(jìn)入上升周期，浮動(dòng)的房貸利率也可能隨之走升?！懊恳还P貸款都有其獨(dú)特性，不好斷言哪一種更有利，我預(yù)計(jì)采用‘LPR＋點(diǎn)浮動(dòng)’作為定價(jià)基準(zhǔn)可能會(huì)是普遍方式?！?/p>

　　融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦也說，雖然無法享受到前期LPR下降的紅利，中長(zhǎng)期來看，LPR大概率仍將繼續(xù)下行，用戶選擇轉(zhuǎn)換成LPR定價(jià)基準(zhǔn)的方案比較有利，未來利息支出會(huì)有所減少。當(dāng)然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩(wěn)定性和便捷性，也可以選擇轉(zhuǎn)換為固定利率。

　　【案例說明】

　　比如，小明的商業(yè)性個(gè)人住房貸款合同為貸款70萬元，期限為20年計(jì)算。原利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率優(yōu)惠85折，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1-15%）=4.165%。那么小明2019年的月均還款額為4303元。

　　如果小明與銀行約定2020年5月1日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為：-0.635%（即4.165%-4.8%=-0.635%）。2020年5月1日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是4.165%（即4.8%-0.635%）。小明2020年的月均還款額仍然為4303元。

　　在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價(jià)規(guī)則，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此類推。假設(shè)2020年12月五年以上LPR為4.7%，小明從2021年1月1日起，利率就是LPR+基點(diǎn)=4.7%-0.635%=4.065%。那么小明2021的月均還款額也下調(diào)為4265元。

　　若小明選擇了固定利率，房貸要轉(zhuǎn)成原來最近的水平，其他貸款轉(zhuǎn)成多少由小明和銀行協(xié)商。比如小明原來在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上打85折為4.165%，轉(zhuǎn)成固定利率之后，小明的房貸利率就永遠(yuǎn)是4.165%，到他還完貸款為止。

　　【不同折扣利率如何變化？】

　　目前LPR利率為4.8%，記者假設(shè)了兩種情況，一種是未來利率持續(xù)下行，假設(shè)下行到3.8%；另一種是進(jìn)入加息周期，利率上行到5.8%。并計(jì)算了在原規(guī)則和新規(guī)則下，不同利率折扣的人會(huì)支付的實(shí)際房貸利率，讀者可以適當(dāng)參考一下（詳情可看下表）。

　　文/制表 惠州日?qǐng)?bào)記者劉乙端