25日，央行發(fā)布公告，自2019年10月8日起個(gè)人住房貸款利率將調(diào)整，引發(fā)高度關(guān)注。

　　25日，央行發(fā)布公告，自2019年10月8日起個(gè)人住房貸款利率將調(diào)整，引發(fā)高度關(guān)注。根據(jù)公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。那么，新發(fā)放商貸利率將如何定價(jià)？對(duì)市民的房貸又會(huì)帶來什么影響？記者就此采訪了我市部分銀行人士，對(duì)市民關(guān)心的問題進(jìn)行解讀。

　　房貸解除跟“基準(zhǔn)利率”的捆綁關(guān)系

　　房貸利率的變化牽動(dòng)購房者的心。政策出臺(tái)當(dāng)晚，已經(jīng)簽訂了一套改善型四房的馮女士很是疑惑，直呼“看不懂”，第二天，馮女士就趕緊打電話給房產(chǎn)銷售經(jīng)理咨詢，“銷售經(jīng)理跟我說，新政只是換了個(gè)計(jì)價(jià)方式，換湯不換藥的。其實(shí)，我到現(xiàn)在都沒明白，利率不是降了嗎？”馮女士說。

　　我市某國有銀行工作人員這兩天也陸續(xù)接到不少購房者的咨詢。“這段時(shí)間剛好在買房、看房的人應(yīng)該最糾結(jié)了，很多人問是新政實(shí)施前簽約還是后簽約好？”

　　要搞清楚這個(gè)問題，首先要了解什么是貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）， “此次政策中提到了LPR，它是十余家綜合實(shí)力較強(qiáng)的大中型銀行通過自主報(bào)價(jià)的方式，確立一個(gè)最優(yōu)貸款利率供行業(yè)定價(jià)參考。這個(gè)定價(jià)基準(zhǔn)就會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)和調(diào)整?！被葜菀患胰珖怨煞葜粕虡I(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀稱，房貸利率新政是中國利率市場化的延伸，此次房貸解除跟“基準(zhǔn)利率”的捆綁關(guān)系，只是利率市場化在住房貸款這一領(lǐng)域的體現(xiàn)。

　　“以前房貸利率的報(bào)價(jià)都是根據(jù)央行的基準(zhǔn)利率在結(jié)合上浮的幅度來確定。如果央行不調(diào)整基準(zhǔn)利率，或者銀行不調(diào)整上浮或下浮的比例，市民申請的房貸利率可能很長時(shí)間都不會(huì)變化。”我市另一家國有銀行信貸部工作人員說，新政意味著此前房貸“基準(zhǔn)利率”這個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)將退出歷史舞臺(tái)，購房合同中“基準(zhǔn)利率上浮”、“基準(zhǔn)利率下浮”等說法，將變?yōu)椤癓PR加多少個(gè)點(diǎn)”，1個(gè)基點(diǎn)就是萬分之一，60個(gè)基點(diǎn)就是0.6%。

　　新政出來后，是不是意味著房貸不能打折了？答案是肯定的。因?yàn)樗^房貸利率打折，是因?yàn)橐浴盎鶞?zhǔn)利率”為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打折，但如今房貸利率不再對(duì)標(biāo)基準(zhǔn)利率，且設(shè)定了下限，未來，即便市場不景氣，想要再拿到85折、9折、95折的房貸利率，理論上都不會(huì)存在。

　　經(jīng)雙方約定，利率每年都可調(diào)整

　　雖然今后再無基準(zhǔn)利率“打折”的住房貸款利率，但并不意味著長期看住房貸款利率不會(huì)下調(diào)?！豆妗访鞔_，借款人申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年，利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

　　“以前，如果央行不調(diào)整基準(zhǔn)利率，市民正常房貸周期內(nèi)執(zhí)行的利率很長時(shí)間都不會(huì)變化?！鄙鲜龉煞葶y行人士告訴記者，如今公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，也就是說，如果銀行與市民約定的重定價(jià)周期為一年，利率參照最近一個(gè)月相應(yīng)期限的市場利率報(bào)價(jià)，市民每年都會(huì)和銀行重新定一次價(jià)，每年執(zhí)行的房貸利率可能都不同。當(dāng)然，如果銀行與市民約定的重定價(jià)周期最長為合同期限，則整個(gè)還貸周期內(nèi)的利率都不會(huì)變化。通俗說，因?yàn)長PR是每個(gè)月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔(dān)利息增加的壓力。

　　◎相關(guān)鏈接

　　算一算，房貸利率變高還是變低

　　對(duì)于要買房的市民來說，最關(guān)心的還是自己的房貸利率到底是漲還是跌？《公告》明確，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。

　　舉個(gè)例子。大部分個(gè)人房貸期限都在5年以上，參考8月20日發(fā)布的LPR，5年期貸款市場報(bào)價(jià)利率以4.85%為標(biāo)尺。政策規(guī)定，首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60個(gè)基點(diǎn)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，首套房房貸利率不得低于4.85%，按以此前住房按揭貸款4.9%的基準(zhǔn)利率來看，相當(dāng)于打9.9折；二套房不得低于5.45%，5.45%的“下限”利率水平相當(dāng)于原來的利率上浮11%。

　　具體到惠州，日前，根據(jù)中原戰(zhàn)略研究中心公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月5日，通過調(diào)查惠州12家主流銀行的房貸利率數(shù)據(jù)顯示，惠州首套房貸利率普遍上浮20%—30%左右，貸款利率在5.88%到6.37%之間；二套房方面，不少銀行對(duì)二套房上浮利率普遍上浮“25%—40%”，其中，有5家銀行最低上浮25%，有4家最低上浮30%，有3家最低上浮35%，最高均為上浮40%。按照目前4.9%房貸基準(zhǔn)利率，上浮貸款利率在6.125%至6.86%之間。

　　這意味著，按照目前數(shù)據(jù)來看，惠州市場首套房、二套房實(shí)際利率，均高于按新政計(jì)算得出的利率下限。因此接下來就是要看具體如何加點(diǎn)，這個(gè)加點(diǎn)如何確定？各地可以自由調(diào)控，取決于各地房地產(chǎn)調(diào)控需求及銀行的定價(jià)，和個(gè)人信用情況。“新規(guī)落地，還需要看9月20日公布的LPR，還有惠州各大銀行的加點(diǎn)情況。但是惠州目前已經(jīng)沒有打折的貸款利率，因此整體而言，調(diào)整后的貸款利率應(yīng)該變動(dòng)不大，保持穩(wěn)定是大概率事件。”惠州銀行人士表示。

　　另外，央行給出了一個(gè)“緩沖期”?！豆妗访鞔_，2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。此外，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

　　惠州日報(bào)記者劉乙端